黑咖啡不苦

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文／翻一番理財網

民國105年房地合一稅制上路後，許多民眾搞不清楚該如何申報，尤其繼承取得房地的子女，可能父母取得房地是很久以前的事，子女繼承後再出售，究竟如何適合稅制更是搞不清楚，以下大致就繼承房地如何課稅簡單說明。

民國105年1月1日以後出售因繼承取得的房地，須視情況適用房地合一制，這部分可用繼承時間來細分：

1.如果是104年12月31日以前就繼承取得，為了使改制前後已持有房地者權益不受影響，並考量繼承人取得房地的時點及原因不是自己能控制，原則上繼承人出售土地時，可選擇舊制申報所得稅(有獲利時，土地免稅、房屋依評定現值計算所得額，再按個人所得稅率計算稅額)。

2.如果是105年1月1日房地合一制上路後繼承取得，此時就看被繼承人是何時取得來判斷。

(1)如果該房地是被繼承人於105年1月1日以後取得，就直接適用房地合一制。

(2)如果是被繼承人於104年12月31日以前取得，原則適用舊制規定，但如果用新制計算較有利，也可選擇改用新制課稅，此時就不用等到年度所得稅申報，而是在完成所有權移轉登記日的次日起30日內辦理申報納稅。(不會算的，可在買賣過戶時，請代書幫忙算一下)

國稅局舉了一個例子，父親於101年8月1日買了一處房地，之後不幸於105年3月1日過世，該房地由女兒小玲繼承，而小玲於107年8月1日出售房地，此時小玲繼承的房地是父親在104年12月31日以前取得，且小玲是在105年1月1日以後繼承取得。

原本小玲可適用「舊制」(土地免稅)，僅計算房屋部分的財產交易所得併入交易年度綜合所得總額課稅。但小玲加計父親持有期間（共6年）符合自住房地條件，採房地合一制有400萬元免稅額，超過的部分只要按10%稅率課稅較為有利，小玲就可選擇新制並適用自住租稅優惠。

至於今年上路後的房地合一2.0新制，原則上1.0跟2.0只是在計算稅率的地方不同而已，課稅原則都一樣，對於繼承人而言，差異只在稅負多寡。要提醒的是，如果繼承人出售房地時虧損，一樣要申報，只是沒有課稅所得額而已。