美國聯準會終於降息，台灣房市也吃了顆定心丸。(圖片來源：bixabay)
美國聯準會（Fed）於台北19日凌晨2時宣布降息2碼，基準利率來到4.75~5.0%，這是美國四年來首次降息，外界預期美國已開始展開新一輪的降息周期。
因為出口導向的關係，台美之間的貨幣政策有著很強的連動性，雖然外界預期周四台灣中央銀行仍將維持利率不變，但台幣維持在利率低檔的格局不會改變，甚至因為美國啟動新一輪降息循環，未來利率有可能更低。
白話說就是，貸款利率不會再調升，不管是股市或房市，仍將維持資金滿水位，到處都是浮資的現象不會改變，而且進一步得到支撐。再白話一點的說就是，房市不會走空，房價也不會跌。
以目前的態勢來看，央行出手管制銀行房貸業務，最多只能讓房市交易萎縮，或讓房價不再暴漲，但要看到房價下跌，基本上是看不到的。換言之，買方短期或許因借不到想要的錢，無法買房而觀望，但賣方(包括建商)不會讓價，會願意支付利息撐在那，等房市再度轉熱。
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囤房稅2.0今(113)年七月上路，明(114)年5月課徵房屋稅時，全國持有多戶房屋的民眾，都會被課較重的房屋稅。以下就囤房稅2.0的重點一次說明，讓你一看就懂，輕鬆節省稅負。
一、房屋稅的課稅基礎包括兩部分，一個是稅基(評定價值、折舊率、地段率等)，另外就是稅率。這次囤房税2.0修正的是稅率的部分，新制稅率如下：
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房市量縮、營造成本又高，最近不少預售建案出現遲延完工的情形，此時買方能不能依契約書要求遲延利息？如果之後完成交屋，遲延利息還可不可以繼續追討？又或者交屋後房子轉售了，而且還大賺，能否繼續請求遲延利息？
依照內政部公布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，賣方只要逾期開工或取得使用執照，每超過一天，都要按買方已繳價款的萬分之5，計算遲延利息給買方。若逾期超過3個月，買方還可要求解約及違約金(總價款的15%)。
簡單說，遲延完工的利息請求跟交屋是兩件事。有些建商會說，要拿遲延利息就不給交屋，主要是擺出一副反正都要賠錢，就讓你先去告，再由法院裁決。因為訴訟期間很長，很多買方覺得多一事不如少一事，只要能交屋就好，所以只要最後建商有交屋，就不會再追究遲延利息的事。
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臺北市政府地政局今(29)日公布「110年不動產市場動態年報」，並分析實價登錄101年實施至今的北市房市概況。去(110)年住宅交易量及交易總額均較109年下滑，交易熱區由中山區連9年居冠。
北市府地政局指出，110年交易件數2萬4,126件，較109年減少5.75%。交易標的仍以房地交易居主流，占比85.47%；土地交易占比8.75%。租賃交易件數7,884件；預售屋因申報制度改變，交易件數4,911件，較109年增加783.27%。
北市房地買賣交易量最高為102年2萬9,159件，最低為105年1萬5,002件。110年交易件數2萬0,620件，較109年減少5.20%。房地買賣交易總額最高為102年7,467億元，最低為105年3,868億元。110年交易總額5,689億元，較109年減少2.18%。
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內政部發布「110年住宅需求動向調查」，有6成2的租屋族透過網路平台尋找房，其次是透過親友、房仲介紹。另外，有2成租屋族曾遇過申請租金補貼被刁難、戶籍無法遷入與租金任意調漲等問題。
「110年住宅需求動向調查」是營建署針對租金補戶申請戶進行委外調查。在整體租賃住宅地區中，租屋族尋找租賃住宅的管道，62.8%是透過網路平台尋找租賃住宅，其次有34.0%透過親友介紹，次之為23.4%透過租屋服務業者(如房仲)。
以六都來看，臺南市(70.6%)透過網路平台的比例最多；其他縣市則是新竹市(67.1%)、花蓮縣(62.2%)、嘉義市(61.9%)與新竹縣(61.1%)等四縣市有超過六成比例透過網路平台管道尋找租賃住宅。
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高雄國稅局表示，個人向建設公司購買房屋土地，如果簽訂買賣契約後又取得折扣優惠，未來出售房地申報房地合一稅時，取得成本要以扣除折讓後的實際支付金額，作為該不動產的買入成本。
有位沈姓民眾，於109年與建設公司簽訂房屋土地買賣契約，買賣總金額為1,400萬元，簽約後與建設公司協議折價300萬元，取得銷貨折讓證明單，但沒有重新簽訂契約。
今(111)年沈姓民眾出售該房地，於申報個人房屋土地交易所得稅(房地合一稅)時，僅檢附買賣契約書，並以1,400萬元列為取得成本，結果被國稅局查得銷貨折讓資料，認定沈先生虛報取得成本300萬元，除按持有期間未逾2年適用的稅率45%，核算應補稅135萬元外，還依所得稅法規定裁處所漏稅額2倍以下的罰鍰43萬2,000元。
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為了保障預售屋消費者購屋權益，臺南市長黃偉哲指示，對於預售屋交易熱區、或疑似不當炒作、不當銷售手法的預售屋銷售建案，將列為加強稽查對象，另外，也將不定期抽查市場銷售建案，提高抽查比例。對於不實預售屋實價登錄，一樣要加強檢查。
臺南市政府地政局統計，實價登錄2.0新制去(2021)年7月1日實施迄今，臺南受理申報總件數6萬8,361件、揭露6萬4,816件，其中買賣申報件數4萬4,285件、揭露4萬1,060件，預售屋申報件數1萬9,980件、揭露1萬9,673件，租賃申報件數4,096件，揭露4,083件，整體揭露率達94.81%。其中，採線上登錄申報件數達64,778件、佔比94.76%。
另外，逾期申報或申報資訊不實案件，共計開立裁罰116件，其中預售屋申報資訊不實52件為最高，其次為預售屋逾期申報41件，買賣案件申報資訊不實17件，租賃案件逾期申報6件，總計裁罰金額334萬5千元整。
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財政部近期發布函釋，原適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅的土地，如果設籍人因疫情關係，109年至110年間戶籍遭遷出，造成110年及111年地價稅被改按一般用地稅率課徵，現在仍將按2‰稅率重新計稅，差額稅款也會退還。
財政部賦稅署表示，疫情影響迄今已逾2年，各國政府多採行邊境管制、限制旅行或強制檢疫等措施，民眾跨境移動確有困難，如果民眾109年、110年間因疫情無法回國，戶籍遭戶政機關依規定辦理遷出登記，導致地價稅不符合土地稅法設籍要件，110年、111年地價稅改按一般用地稅率課徵，似乎不能衡酌民眾需求及現況。
因此，財政部發布函釋，對這類案件無論戶籍遭遷出的設籍人回國與否，土地所有權人只要在112年9月22日前，檢附證明文件提出申請，就可放寬其110年、111年地價稅續予適用2‰稅率。
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行政院消保處表示，租屋族申請租金補貼，不用取得房東同意，房東也不可藉此「調漲租金」或「提前終止租約」。
消保處指出，房客申請租金補貼時，要注意2件事：
一、「無須」事先取得房東同意
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房地合一稅已是目前房地交易最重的稅，任何不動產移轉都有關係，而且牽涉的稅金都很大。日前有位民眾名下房地產遭強制拍賣，結果沒搞清楚房地合一稅申報時間，遭罰逾百萬元。
有位陳姓民眾在106年1月時，因買賣取得臺北巿中山區的一處房地，之後因積欠債務，導致房地遭法院拍賣，拍定日為110年2月4日，法院並在110年4月1日以執行命令通知陳姓民眾，拍定人並在4月9日領得不動產權利移轉證書。
根據房地合一稅規定，陳姓民眾應該在4月10日起的30日內，辦理房地合一稅申報，結果陳姓民眾沒有依規定辦理，國稅局查核後依查得資料核定課稅所得額1,290萬元，除補徵稅額258萬元外，並處罰鍰103萬餘元。
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興富發建設與巨豐旅館管理顧問公司銷售的高雄市「鉑愛悦」預售案，在銷售過程未以書面提供地盤圖、各戶持分總表及預售屋買賣契約書等預售屋重要交易資訊給購屋人審閱，公平會3日裁定處興富發公司120萬元罰鍰、巨豐公司40萬元罰鍰。
公平會表示，110年9月16日內政部會同相關權責機關到「鉑愛悦」建案銷售中心進行聯合稽查時，發現銷售現場並未提供地盤圖、各戶持分總表，以及預售屋買賣契約書3項重要交易資訊給購屋人審閱。
經調查瞭解，該建案從110年8月25日開始銷售至110年9月16日聯合稽查當日，短短時日即已銷售50戶，然而興富發公司與巨豐公司於該期間，均未備妥3項重要交易資訊予購屋人審閱。
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受到房市冷卻及營造成本飆漲影響，有些預售屋建商因無法如期完工，會要求買方簽署一份同意書或意向書，強調買方同意因受天候或疫情影響，造成建案無法照原合約日期完工，屬於「正常」情形。此時如果買方不願同意該怎麼處理？
依照預售屋定型化契約應記載及不得記載事項，建商如果有遲延完工交屋的情形，須按照買方已繳交的房地價款，依照逾期日數，每日給付萬分之5的遲延利息給買方。
如果建案超過約定完工期限3個月，仍未取得使用執照，買方也有權利主動解除契約，此時建商就要退還買方已繳的房地價款退還，還須賠償預售屋總價款15%的違約金。
