圖／Pixabay
文／翻一番理財網
房地產違建非常普遍，但違建拆除比例卻相對偏低，以法院訴訟案件來看，新成屋最常見的違建多集中在「陽台外推、將原屬室外空間部分加蓋為室內空間」或「施作夾層、樓中樓、屋頂加蓋」。要留意的是，不管是第幾手的屋主，只要在簽約前已知有違建，事後被報拆都很難求償。
國內違建的報拆，主要以民國84年作為分界點，因政府執行人力及民意的關係，84年以前的違建屬於舊違建，目前採緩拆的措施。由於新違建都處理不完，緩拆幾乎就等於「就地合法」的意思。
相對的，民國84年開始的違建，除非符合政府免查報等條件可以緩拆外，全部都是即報即拆為原則。不過，因為件數龐大，類型也有所不同，有的會被強制拆除，有的是拍照列管或免予查報。目前以六都的拆除件數最多，拆除比例也較高，其他縣市因民情關係，就沒那麼積極。
之所以稱為違建，主要是違反建築法、土地使用分區規則、在非法地區興建住宅、或申報程序有疏失。常見的違建類型包括陽台外推、露台外推、夾層屋(樓中樓)、騎樓外推、頂樓加蓋，法定空地加蓋等。
以法院訴訟案例來看，在眾多的違建類型中，新成屋以「陽台外推、將原屬室外空間部分加蓋為室內空間」或「施作夾層、樓中樓、屋頂加蓋」最多見。
違建大致上分2個時期與建，一個是建商蓋屋時就進行二次施工，目的是讓使用坪數更大、賣相更好或賣價更高；第二種是屋主購屋後改建，這時就要留意。如果是建商增建，或前屋主很早就改建，基於存在就是合理的印象，多數不太會引起周遭里民的注意或不滿。
相對的，如果接手後，再度大興土木，就要很小心。最好先試探性詢問管委會或鄰居，真的要施工，施工前、中、後，一定不要得罪人，否則現在舉報很方便，周遭鄰居都知道你家本來長什麼樣子，改建多數會破壞原使用執照範圍，一個不小心，就白費功夫。
之前就有一個案例，建商蓋好成屋要賣時，私自進行二次施工，買方買房時大致上也知道那是違建，但使用空間真的變大了，雖然房價略多一點，但比按實坪計算少很多，過戶後原本也沒事，結果過了幾年時間，屋主自己又三次施工。
問題就來了，可能三次施工時得罪了人，屋主改建後不久就收到市政府的舉報拆除公函，一看就知道被檢舉的是第三次施工的部分，但拆除的範圍卻含蓋建商的二次施工範圍，得不償失。
此外，如果是建商銷售新成屋的部分，最需要注意的不是建商怎麼推銷，而是合約怎麼寫，因為成屋不是預售屋，你一定看過實體屋才下單，只要合約清楚載明產權範圍及二次施工(違建)內容，事後被報拆，就很難要求建商賠償損失。
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