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文／翻一番理財網

仲介約「見面談」的目的就是成交後立刻簽約，因為多數買賣方出了門就反悔。但疫情期間，有時談成了價格又不能馬上簽約，此時仲介會採買賣方先後、分別簽名的方式，即使事後有一方反悔，也不能改變已成交的事實，仲介費一樣要照付。

有位彭姓女子，去(110)年透過房仲議價一間坐落新竹市總價3千餘萬元的房子，因買賣方價格有落差，彭女於4月25日簽了一份要約書給仲介議價，要約書的有效期限到4月30日。

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預售屋換約流程與成屋略有不同，仲介未留意可能自己吃大虧。有間房仲公司協助買方以換約方式購買預售屋，結果直接用成屋的議價委託書，內容強調「由該房仲指定代書完成移轉過戶後才支付仲介費」，買方吃定這個付款條件遙遙無期，拒付仲介費。

有位洪姓女子去(110)年4月透過一家房仲公司，以換約方式購買新北土城案名「金城舞」的預售物件，總價1千餘萬元，雙方在買賣議價委託書上約定，讓渡手續完成時，洪女要支付12萬元仲介費給房仲。

不動產仲介業利益龐大，為避免同業間惡意競爭，並提升經紀業自律的管理功能，最近仲介公會修改「不動產仲介經紀業倫理規範」相關內容，明確增訂仲介人員不可冒用客戶名義或惡意挑唆客戶對特定房仲提出不當申訴、檢舉或訴訟等規範。

仲介業因為佣金收入大，彼此競爭激烈，連龍頭業者之間，都經常利用廣告或媒體，相互指控，其他小型仲介公司的惡性競爭情形，更是時有所聞。為避免自家人惡性競爭影響仲介業形象，仲介公會最近修改「不動產仲介經紀業倫理規範」，將規範內容予以具體明確化。

根據內政部近期准予備查的「不動產仲介經紀業倫理規範」修改內容，房仲業者不得有下列各款惡性競爭行為：

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「見面談」是房仲促成房屋買賣的最後一哩路，通常也是最重要的一步。許多買賣方好奇，為何價格還有落差，仲介卻急著要約見面談?更奇怪的是，人到了房仲店頭，卻連對方的面都沒見到，彷彿像隔離偵訊。

雖然說現在有實價登錄制度，但台灣房屋買賣市場仍存在著很大的不透明，其中一個大環節就在房屋仲介這個高佣收的行業。仲介掌握了買賣方第一手訊息的同時，為了成交，會選擇性的釋放訊息給另一方。他衡量的最大原則就是成交，而非買賣方各自的利益。

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房仲給賣方簽訂銷售委託書時，依法應先給予3天審閱期，否則委託契約無效，但如果仲介以話術請屋主先簽約，再表明「3天內若任何問題都可以提出來」，之後3天屋主都沒有異議，仲介也以委託底價找到買家，此時賣方不能再主張未行使審閱權房子不賣了，否則就算是違約。

房仲開發案件時，好不容易找到屋主，在拜訪時通常都會帶著委託書，想辦法當下就簽下委託。但委託書上載明應給予3天審閱期，仲介為了避免夜長夢多，會採取一些方法來解套。

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買房出價時，房仲通常都會請買方下斡旋並簽一份議價委託書，依照合約還必須給予3天的審閱期，否則委託合約無效。不過，如果買賣在審閱期間成交並簽訂買賣契約，買方仍應給付仲介費。

有位林姓女子日前看上臺中市一處房地，透過臺灣房屋以2,900萬元進行購屋議價，雙方並簽訂買賣議價委託書，委託契約同時約定，一旦成交，林女願給付成交價的2%作為仲介服務費。後來不到一天時間，買賣雙方就以2,900萬元成交並簽立買賣契約書。只是簽約不久，買賣雙方又解除契約。

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房屋交易的資料最好保存久一點，以免多年後突然被告。最近有個法院案例，屋主在賣屋13年後突然主張尾款90萬元沒收到，因而向法院提告，但因為沒有任何證據，法官認為，房價動輒數百萬元、上千萬元，價款沒收到不太可能當下沒有反應，有違一般常情，直接駁回。

有位家住雲林的劉姓男子，2006年購買了自宅附近約1公里外的一處房屋，1年多後的2008年1月，透過一家房仲公司出售，開價396萬元，後來在2008年7月由一位陳姓女子以400萬元成交，雙方簽約時約定，簽約款20萬元、備證款50萬元、完稅款80萬元及尾款250萬元，尾款以買方申貸並代償劉男貸款方式支付，雙方透過代書於2008年7月底完成不動產移轉登記，之後劉男還給付了10多萬元的仲介費給房仲。

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文／林利

實價登錄制上路後，過去因為資訊不透明而使用的房仲話術，紛紛被買賣雙方挑戰，想要成交，房仲就得看著實價登錄的數字，使用一套新的話術才行，畢竟實價登錄的是中性的資料，不同的解讀會有不同的看法。

尤其最近房價一直漲，實價登錄成為房仲行銷的利器，消費者在聽取建議說明時，還是要自己多作功課。以下介紹幾個房仲常用的話術，不是房仲說的就不對，只是買賣房時，要了解房仲為何這麼說，然後有自己正確的判斷。

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財政部統計，今年前8月不動產經紀業銷售額 604 億元，較去年同期大增 27.2％， 其中以房仲業 532 億元為大宗( 占 88.1％)，增 25.0％，另代銷業 72 億元(占 11.9％)，增逾 4 成 5。其中，增幅以台中市最多，達45.6%。

2014年到2016年間，因為政府推動房市信用管制及房地合一稅等措施，全國不動產經紀業銷售額曾呈現縮減，但2017年開始，隨著房市回溫，銷售額連續4年呈雙位數增加，去年銷售額攀升至 857 億元，今年前 8 月不動產經紀業銷售額更已達 604 億元，較去年同期續增 27.2％， 其中以仲介業 532 億元為大宗( 占 88.1％)，增 25.0％，另代銷業 72 億元(占 11.9％)，增逾 4 成 5。

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房仲業者利潤高、彼此競爭也激烈，很多案例都是一開始簽專任委託，案件丟出去賣後沒多久，屋主就要求改為一般委託，之後再由其他房仲業者成交。此時，即使屋主早先已同意成交價出售，只要還沒簽約，隨時都可變卦不違約。

一位蔡姓女子，去(2020)年6月把名下台北市5樓的房屋委託台灣房屋加盟店銷售，雙方一開始簽訂專任委託契約，底價為1,400萬元，到了9 月時，蔡女以台灣房屋遲遲找到合適買家為由，將專委改為一般委託契約，並分別又再委託信義房屋及永慶房屋一起銷售。

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房仲之間競爭激烈，有些為了搶客戶，還會彼此搞破壞、洗客戶，由於房仲取代性高，客戶忠誠度低，如果沒有獨特的專業價值，為了省高額房仲費，買賣雙方只要最後收付對自己有利，通常也樂意配合，而且手法愈來愈細膩。

一位林姓屋主，2020年5月26日以專任委託方式，委託台南一家區域型房仲業者居間銷售台南市一棟透天厝，委託期間到6月底，底價是2,580萬元，仲介費為成交價4%。6月10日時，雙方又變更委託內容，把專任改為一般，委託期間延到2020年底、底價降為2,380萬元，仲介費也降成2%。

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很多人會因為房屋含無產權的使用空間，而願意多付房價購買，但即使是前屋主長期使用的空間，只要沒產權，不一定買方就可繼續使用，而且就算房仲跟賣方說沒問題，一旦沒有把權責載明在契約上，交屋後使用坪數縮水，買方可能一毛也要不回。

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委託房仲賣屋的委託約分成一般跟專任，簽約時一定要看清楚，如果簽了專任委託約，一定要解約後才能自售或委由他人銷售，否則最後得付兩筆仲介費，相當划不來。

有位葉姓男子2020年10月委託15家仲介銷售一間基隆不動產，委託價1,250萬元，後來房子順利經東森房屋居間，於2020年12月以1,090萬元出售。

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委託仲介賣房時，如果是大型直營連銷房仲，因為旗下門市都屬一家公司，責任清楚因此可以聯賣。但如果是跟加盟房仲簽約，因為每家加盟店是不同老闆跟公司，此時若其他加盟店想要聯賣，就必須先取得賣方的同意，並在委託書上載明。

每一家房仲加盟店，雖然都吃加盟總部的品牌，但法律上是各自獨立的公司，出了事，不僅其他加盟店不會一起負責，連加盟總部都會以不同公司為由拒絕概括承受加盟店的法律責任。因此，當賣方跟一家加盟店簽訂委託書後，同一品牌或不同品牌加盟店間的買賣合作就容易產生責任死角。

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仲介是一門藝術，買賣方開心交易的關鍵不只是價格，心理層面跟氛圍更重要。有位民眾跟仲介簽一般委託賣房子，後來仲介遊說改底價並給一周專任期，結果簽完2天就被通知有買方以簽斡旋方式成交，後來賣方發現，這個買家在他改底價前就已出價，氣的以專委合約未給予3天審閱期為由，直接讓交易破局，仲介最後也沒拿到百萬元仲介費。

有位家住台北的蔡姓女子，去(2020)年10月底委託台南一家加盟房仲業者，銷售名下坐落台南市的房屋，底價2,688萬元，雙方簽署「一般委託契約書」，期間半年至今年4月底。

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房仲是很耗體力、假日還要上班的工作，這麼辛苦薪資水平到底好不好？法院最近有一起車禍判決，似乎可以看出端倪，這也顯示大型房仲打出前6~9個月保障月薪5萬元的條件，其實業者還是賺很大。

一位張姓男子去(2020)年5月夜間，開車在臺北市成功路4段一處交岔路口左轉時，未讓直行車先行，煞避不及撞上施姓女子騎乘的機車，施女因而人車倒地，並受有左膝挫傷、左膝後十字韌帶斷裂、左手肘及左腳踝挫擦傷等傷害。

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買房簽「要約書」要小心，別以為要約不像定金或斡旋金一樣，要先拿錢出來就沒有違約金的問題。要約委託只要賣方同意就等於簽約，一旦買方反悔，不僅要賠房價3%違約金，還得支付2%仲介費。

苗栗縣有位民眾日前透過仲介業者購屋，在簽署購屋要約委託書後，可能價格出的太「漂亮」，當天屋主就同意出售。但事後買方反悔，以買賣合約有許多不合理之處，請求撤回先前的要約委託書。

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透過房仲買賣房子，很少是價錢談好後，通知約個時間去簽合約，一般都是被告知價錢還有落差，然後約見面談，最後才敲定買賣價成交，而且談定價格後，突然間好像代書早就站在旁邊一樣，房仲一定催促立刻簽約，此時證件、定金都不是問題，簽約就對了，原來這個環節對房仲而言最為重要。

多數買賣雙方見面談前心裡期望的價格，都跟之後談定的價格不同，不管去房仲店頭前怎麼對自己耳提面命，最後仍會在房仲營造的氛圍下，照著房仲的劇本走。

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「只要出價，再低都能成交！」你很能會很好奇，為何仲介每次帶看完後，都會試圖希望買方出個價，因為對於仲介而言，出價是一個購買意願很強烈的指標，一般只要願意出價，成交的機率都非常的高。

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很多人買房看屋時都有一個經驗，明明房仲很積極帶看，還一直催促你趕快出價決定，結果你出完價後，仲介卻突然像消失一樣不再跟你聯絡。根據資深房仲透露，仲介在你出價後沒有積極聯絡買方，通常有以下幾點原因：

1.屋主難搞