黑咖啡不苦

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文／翻一番理財網

內政部發布「110年住宅需求動向調查」，有6成2的租屋族透過網路平台尋找房，其次是透過親友、房仲介紹。另外，有2成租屋族曾遇過申請租金補貼被刁難、戶籍無法遷入與租金任意調漲等問題。

「110年住宅需求動向調查」是營建署針對租金補戶申請戶進行委外調查。在整體租賃住宅地區中，租屋族尋找租賃住宅的管道，62.8%是透過網路平台尋找租賃住宅，其次有34.0%透過親友介紹，次之為23.4%透過租屋服務業者(如房仲)。

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行政院消保處表示，租屋族申請租金補貼，不用取得房東同意，房東也不可藉此「調漲租金」或「提前終止租約」。

消保處指出，房客申請租金補貼時，要注意2件事：

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不管是跟建商代銷購買預售屋，或透過房仲買賣成屋，又或是自售的買賣，一旦發生爭議，往往各說各話，此時如果要解決問題，只要掌握3步驟，一來可以尋求專業協助，二來還可有效處理糾紛。

一、向相關單位提出申訴：

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內政部表示，房東如有禁止房客申請租金補貼，房客可以拒絕及主張無效。若房東進而要求漲租或負擔所增加稅賦，房客並可向縣市政府提出申訴要求改正，如不改正可罰3萬至30萬元；再拒不改正，加重處5萬至50萬元罰鍰，且得按次處罰。

內政部指出，申請租金補貼是房客的權利，並不需要取得房東同意，房東也不得禁止房客申請租金補貼，若房東片面禁止或要求拋棄申請，因對於房客顯失公平，房客可依消保法及民法規定主張無效。

 資料來源／內政部

300億元租金補貼專案7月1日開放受理後，截至7月19日，已有20萬8,201戶提出申請，針對許多租屋族的疑問，營建署歸納戶籍沒有設在租屋處等4類型都可提出申請，期限到今年8月31日17時為止。

營建署指出，開放申請半個月以來，民眾常提出的資格問題，包含「戶籍沒有設在租屋處」、「爸媽有房，我在外租屋」、「爸媽正在領租金補貼，我在外租屋」、「不是初入社會青年、新婚、育有未成年子女、經濟或社會弱勢」的人，可以申請嗎?

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透過房仲買賣不動產時，依法仲介都要製作「不動產說明書」，由賣方據實填寫，並在銷售過程充分向買方說明。這是對雙方的一種保障，也是未來遇到糾紛時的依據。但如果是自售的物件，買賣方如何取得相同的保障呢？

根據不動產經紀業管理條例，「不動產說明書」指的是房仲在銷售或出租物件之前，都要製作不動產說明書以提供解說，包括仲介、買賣方(租賃雙方)都要在不動產說明書內簽章，說明書也會視為租賃或買賣契約書的一部分。

以買賣實務來說，仲介在簽委託約時，會順便請賣方在說明書上自行勾選，最後並在說明書內簽名。銷售過程，仲介向買方介紹物件的同時，也會解說不動產說明書。

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暑假期間有許多新鮮人投入社會在外地工作，也有許多大學新鮮人赴外地租屋求學，行政院消保處最近整理主要住宅租賃常見的糾紛問題，並提出正確的解答，讓有租屋需求的民眾，不用擔心遇到惡房東。

◼租屋時最短租賃期間為何？

住宅租賃的租賃期間至少要有30天以上。

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坊間常有房屋老舊不堪的物件，直接以「買地送屋」的方式出售，強調只收土地的價格，房屋直接送給買方。要特別留意的是，如果成交簽約後買方反悔，仍可以房屋有重大瑕疵(老舊以外的瑕疵)，主張契約無效，並要求返還價金。

有位鄭姓男子去(110)年透過房仲，以650萬元的價格向一名吳姓男子購買彰化市一處2樓透天厝。由於房子屋齡已60餘年相當老舊，而且還未辦「保存登記」，等於沒有產權。因此，出售時，仲介就打著「買地贈屋」的名義，強調總價只算土地價格，不含建物，建物直接送給買家。

資料來源／北市府建管處

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台北市政府建管處表示，為維護居住安全，針對危害公共安全違建，將以專案展開優先執行拆除，而且無論是否屬83年以前的既存違建，經查證涉有影響公共安全之虞者，均依規定優先查處。

建管處表示，104年迄今，北市已執行影響公共安全專案計有占用防火間隔（巷）違建1,890件、屋頂違建加蓋第二層以上520件、屋頂違建裝修隔出3個以上使用單元1,843件、違建作為營業性廚房使用998件、違建占用消防救災通道418件、1999緊急通報1,274件，以及要求違建加裝住宅警報器1,756件，合計已處理8,699件。

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因應國人戶外遊憩活動的多樣化，並配合交通部輔導露營場政策的需要，內政部通過修法，在低度利用並兼顧山林保育前提下，有條件放寬農牧及林業用地可以設置露營場。

內政部表示，這次修正「非都市土地使用管制規則」，主要是配合交通部輔導小型露營場土地合法化，在低度利用前提下，未來1公頃以下的小型露營場，於「農牧用地」可以有條件設置10%的營位設施、衛生設施及管理室，但不得超過660平方公尺；並考量山林保育原則，「林業用地」僅可以設置營位設施及衛生設施。

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內政部發布今(111)年第1季全國房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為38.35%，季增0.52%，年增1.81%，房價負擔能力除雲林等5縣市，全數偏低等級。另外，全國房價所得比達9.58倍，季增0.12倍，年增0.45倍，所得愈來愈追不上房價上漲的速度了。

內政部表示，房貸負擔率主要是以中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額，占中位數家戶可支配所得的比率，以呈現家戶房貸負擔情形。今年首季全國房貸負擔率季增0.52%，主要為住宅價格上升所致。

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內政部表示，為了使縣市政府能靈活運用市地重劃後取得的抵費地，未來除了原有的公開標售外，將放寛以標租或招標設定地上權方式辦理。修法後不僅可以穩定回收開發成本，還可減少帶動地價上漲的質疑。

內政部預告「平均地權條例施行細則」第84條及「市地重劃實施辦法」第54條修正草案，規劃修正放寬抵費地處分方式，除原有的公開標售外，也可以不等清償重劃負擔總費用，即以標租或招標設定地上權方式辦理，不僅可讓縣市政府穩定回收開發成本，同時可減少政府標售土地，而引發帶動地價上漲的質疑。

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通膨影響下，今年營建成本持續大漲，房市成交量又隨升息而急凍，造成房價易跌難漲，此時的預售屋市場在兩面夾擊下，消費者要小心違約拖延完工交屋，或者偷工減料的情形發生。

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土地登記謄本分成三種類型，為兼顧不動產交易安全與個人資料隱私的原則下，內政部修正「土地登記規則」第24條之1等條文，從104年2月2日起，重新界定土地登記謄本申請的規定。

1.第一類謄本：提供登記名義人及代理人申請，謄本上會顯示登記名義人全部登記資料。

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內政部表示，為持續提供跨域便民服務，原訂今年6月30日期限屆滿的試辦抵押權設定、塗銷等跨直轄市、縣（市）申請土地登記的登記項目，將延長試辦至113年6月30日。具體項目包括：

(一)拍賣登記（不包括權利人或義務人為外國人或大陸地區人民、法人、團體、其他機構或陸資公司）。

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因應央行升息後中華郵政跟進調升基準利率半碼，財政部表示，「青年安心成家購屋優惠貸款」利率也調升半碼，青安貸款最低利的兩段式機動利率方案首兩年利率將調整為1.44%。財政部強調，先前優惠減少半碼的優惠，仍會延長到今年底。

「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，有包括一段式、二段式機動利率及混合式固定利率三種選擇方案，利率計算基礎都以中華郵政公司的基準利率為調整指標。由於央行6月宣布再升息半碼後，中華郵政111年6月22日也跟進調升基準利率半碼至1.22％。

資料來源／教育部

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太陽光電將成為房屋建造的標準配備。經濟部能源局公布「再生能源發展條例」部分條文修正草案，未來新建、增建及改建符合一定條件的建築物，都要在建物屋頂強制設置太陽光電發電設備。

根據能源局新增訂的條文，無論是新建、增建或改建的建築物，只要達一定規模以上，除了有受光條件不足，或其他可免除情形經建築主管機關認定外，起造人都要依法強制設置一定容量以上的太陽光電發電設備。

資料來源／內政部

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想要減輕房租高漲負擔的租屋族注意，政府推出的300億元租金補貼專案，7月1日開放申請，今年除了放寛資格、增加名額外，並由中央統一受理撥款、簡化流程，特定對象補貼額度還可再加碼。

營建署表示，今年跟去年不同的地方包括3大部分：

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有許多房東因擔心房客於租屋處獨立設戶籍，搬遷後戶籍未遷出導致麻煩，因此會以租約或口頭方式禁止房客設戶籍，房客也因此有口難言。即日起，若房客不配合遷戶籍，房東透過線上申請，就可將房客戶籍遷到戶政事務所，完全不用擔心，也可在租期內給予房客方便。

內政部指出，為了讓房東更放心讓房客設籍，即日起增加線上服務，當房客搬遷而未遷出戶籍時，房屋所有權人只要掃描上傳房屋所有權證明文件，以及同意戶所運用「地政資訊網際網路查詢系統」查核確認房屋所有權內容，經戶所查證房客確實已遷離戶籍地，就會將房客全戶戶籍遷至戶政事務所。

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受到升息及打炒房政策影響，中央銀行公布，國內前五大銀行4月新增房貸銳減120億元。央行表示，疫情嚴重影響民眾看屋，今年第2季的房市依舊不利。另外，預售屋換約修法時程原計7月上路，但目前看起來，將延宕至立法院下個會期審議，最快恐年底或明年才會實施。

央行表示，台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、華南銀行與第一銀行等五大銀行，4月新增房貸金額為614.78億元，較3月的734.88億元，減少了120億元。反觀房貸利率，4月新的房貸案，利率彈升至1.561%，創2年來新高。

央行分析，新增房貸銳減主要是4月有清明連假，3月又是今年首季的季底，建商有交屋潮，墊高了比較的基期。另外，4月六都建物買賣移轉棟數，也較3月減少了11.16%，再加上政府打炒房措施及疫情等因素，都是影響的原因。