黑咖啡不苦

美國聯準會終於降息，台灣房市也吃了顆定心丸。(圖片來源：bixabay)

美國聯準會（Fed）於台北19日凌晨2時宣布降息2碼，基準利率來到4.75~5.0%，這是美國四年來首次降息，外界預期美國已開始展開新一輪的降息周期。

因為出口導向的關係，台美之間的貨幣政策有著很強的連動性，雖然外界預期周四台灣中央銀行仍將維持利率不變，但台幣維持在利率低檔的格局不會改變，甚至因為美國啟動新一輪降息循環，未來利率有可能更低。

白話說就是，貸款利率不會再調升，不管是股市或房市，仍將維持資金滿水位，到處都是浮資的現象不會改變，而且進一步得到支撐。再白話一點的說就是，房市不會走空，房價也不會跌。

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囤房稅2.0今(113)年七月上路，明(114)年5月課徵房屋稅時，全國持有多戶房屋的民眾，都會被課較重的房屋稅。以下就囤房稅2.0的重點一次說明，讓你一看就懂，輕鬆節省稅負。

一、房屋稅的課稅基礎包括兩部分，一個是稅基(評定價值、折舊率、地段率等)，另外就是稅率。這次囤房税2.0修正的是稅率的部分，新制稅率如下：

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文／翻一番理財網

臺北市政府地政局今(29)日公布「110年不動產市場動態年報」，並分析實價登錄101年實施至今的北市房市概況。去(110)年住宅交易量及交易總額均較109年下滑，交易熱區由中山區連9年居冠。

北市府地政局指出，110年交易件數2萬4,126件，較109年減少5.75%。交易標的仍以房地交易居主流，占比85.47%；土地交易占比8.75%。租賃交易件數7,884件；預售屋因申報制度改變，交易件數4,911件，較109年增加783.27%。

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國泰建設發布今(2022)年第2季國泰全國房地產指數，與第一季比較，呈現價漲量縮。整體來看，第2季成交價大幅上漲、議價率大幅擴大，推案戶數較第1季減少，銷售率小幅下跌，成交量大幅減少，相較去年第2季則是價漲量穩。

國泰建設指出，相較去年第2季，各地區成交價大幅上漲；成交量部分，除南高增加，其餘地區維持穩定。從四季移動趨勢觀察，與前波高峰相比，各地區成交價均創新高；但成交量呈現不同發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點，仍在高檔盤整。

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臺北市政府地政局公布第2季預售建案資訊動態，全市全市預售建案申報量較首季增加35.48%，其中以大同區居首，市場推案主流為80戶以下小社區住宅。另外，契約內容合格率最低項目為「建材設備及其廠牌、規格」，僅4.55%。

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台經院今(25)日發布最新景氣動向調查，預料未來房市景氣仍受到大環境壓制而難有報復式遞延性買盤浮現，住宅市場將為量縮價穩，而整體商用不動產市場則為趨緩的局面。

台經院表示，2022年6月不動產業看壞景氣的廠商比例高達59.5%，六都建物買賣移轉件數月減率為6.7%，主要是反映6月央行再次升息半碼、房貸調控政策無鬆綁空間、國內疫情才從高峰要趨緩、金融市場動盪、國內經濟成長率存有下修壓力等五大負面因素，致使房市呈現降溫態勢。

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通膨引發升息的結果，已造成台灣在內全球房市出現量縮價盤現象，此現象未來是否會導致房價走跌，關鍵在於房貸等成本是否打破供需關係，一旦房貸成本超過供需問題，即使通膨能促使房價長期走升，中短期也將出現一波回檔下跌的格局。

 

資料來源／臺南市政府地政局

日前有媒體披露臺南預售建案，每坪站上「6字頭」的歷史新高，立刻引起臺南市政府關切，查核後發現原來只是建商「開價」創新高，而非實際成交金額。此舉已凸顯現階段建商拉高賣價的行銷手法，仍然沒有改變。

臺南市地政局長陳淑美表示，依據現場稽查結果，該案目前尚未開始對外銷售，現場也沒有相關銷售文件，尚無發生哄抬炒作與紅單轉讓等違規情事。

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臺北市政府公布最近一期(111年4月)實價登錄交易件數903件，較3月減幅10.51%；交易總額242.55億元，較3月減幅6.92%。不過，以價格來看，住宅價格指數114.11，較3月反而上升0.32%。

臺北市地政局指出，4月全市交易量共903件，較3月的1,009件減少106件，減幅10.51%，較去年同期1,226件，減幅更達26.35%；交易總額242.55億元，也較3月的260.57億元，減少18.02億元，減幅6.92%，較去年同期的289.09億元，減幅16.10%。

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美國向來走在市場的前端，在台灣房價飆漲之前，美國房市早已熱翻天，所以美國的現況似乎可以當作台灣不動產走勢的參考。根據美國網路地產公司Redfin統計，全美6月已簽約買方有14.9%毁約，原因來自通膨、升息及衍生的貸款問題。

Redfin公司11日發布最新統計，全美6月份約有6萬份購房合約毁約，相當於當月簽約件數的14.9%。這是繼2020年3月和2020年4月之外，毁約率最高的一次。2020年3、4月時，主要是受到新冠病毒大流行影響，美國當時房地產市場幾乎停滯不前。

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新北市雙和地區為早期開發城市，發展成熟、人口稠密、生活機能完整及交通網絡便利，向來以自住需求為主軸，且地理位置鄰近臺北市，常為外地人到臺北工作的居住首選，而且預售屋與新成屋存有價差，對首購族而言，具有參考價值。

新北市中和地政事務所統計發現，永和區樂華夜市生活圈及中和區積穗生活圈，為雙和地區預售屋與新成屋價差比率較高的地區，也就是這些地區新成屋價格要比預售屋價格划算，CP值高，可做為雙和地區購屋的參考。

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媒體今(5)日引述業者統計，今年第2季新建案成交價持續走升，但量能已開始萎縮。這個現象跟多數人預估雷同，利率在未升至臨界點前，建商還有能力應付現金流，房價也可營造緩漲現象，避免崩盤。但跟股市一樣，量先價行，沒有量的價格都是虛的，下半年房市觀察重點，關鍵仍在成交量。
 
根據經濟日報引述《591新建案統計》資料，2022年第2季新建案總銷量4,224億元，季減5%，年增19%；相對的，成交價持續向上突破，全台新建案平均成交價站穩5字頭，年增逾2成。

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內政部發布110年下半年低度使用(用電)住宅比率排名統計，最低3縣市為臺北市、新北市及新竹市；最高為金門縣、宜蘭縣及臺東縣。比率愈低，代表空屋的情況愈少。新北市雖空屋率相對低，但因為部分地區新開發的案量大，新建餘屋量也高居全國之冠。

110年下半年全國低度使用住宅宅數為77萬6,452宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率8.66%，較110年上半年減少0.48個百分點，為民國98年統計以來新低。另外，新建餘屋住宅為6萬9,721宅，較上季略減156宅，近6季餘屋數量相近，變動幅度輕微。

資料來源／財政部

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主計總處公布今(111)年1~4月全國不動產經紀業銷售額，年增 18.8％，8成以上集中在六都，其中以高雄市、臺中市及臺南市增幅最多。不過，之後受到升息的影響，房市開始冷卻，5月之後的成交量已呈現反轉。

依財政部統計，103-105 年間因政府推動房市信用管制及房地合一稅等措施，導致買賣移轉減少，全國不動產經紀業銷售額逐年縮減，106 年起隨房市回溫，銷售額連續 5 年呈雙位數增加，去(110)年銷售額攀升至 1,010 億元。

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甲山林機構、愛山林建設董事長祝文宇今(30)日表示，桃園、台中、高雄、台南房市恐有泡沫危機。理由是，這些地區土地供給大於需求，先前因台積電進駐等原因推升房價，未來若租金投報率差，勢必出現泡沫化危機。

祝文宇認為，桃園、台中、高雄、台南的房價不斷上漲，但相較雙北市、基隆及新竹縣市，這些地區土地供給量仍然很大，一窩蜂推案後，若去化出現問題，租金報酬率太差，就有可能出現泡沫化現象。

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中央銀行今(16)日召開理監事會議，會後宣布政策利率升息半碼(0.125個百分點)，是今年繼3月以來第二次升息，幅度符合市場預期。雖然升息幅度未如美國聯準會力道猛，但房貸利息將因此持續加重。至於信用管制措施，考量房市買賣近期降溫，此次未進一步限縮管制。

央行表示，17日起將重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點半碼)，分別由年息1.375%、1.75%及3.625%，調整為1.5%、1.875%及3.75%，這是2016年7月以來，央行政策利率6年來新高。另外，調升新台幣活期性及定期性存款準備率各0.25個百分點，從7月1日起實施。

央行指出，調升政策利率，並搭配調升存款準備率，可明確宣示央行續採緊縮性貨幣政策立場，有助強化政策效果，抑制國內通膨預期心理，達成維持物價穩定，並協助整體經濟金融穩健發展的政策目標。

資料來源／Pixabay

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預售屋禁止換約修法，最快今年7月上路。由於修法將讓建商、投資客沒有暴利可賺。各方勢力遊說動作頻頻，並釋出「平轉」換約不受限消息，逼得內政部急發澄清稿。若「平轉」換約失守，預售屋禁換約等同未修法；一旦順利修法通過，房市下半年將先振盪後回歸正常。

在投資客炒房的助攻下，房價不斷高漲，市場出現怪異現象。根據法令，預售屋換約轉售需要繳交房地合一稅，同時要實價登錄，但這樣一來，投資客就沒有賺頭、甚至虧錢。

圖／取自彰化縣長王惠美臉書

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內政部今(13)日召開彰化縣改制直轄市計畫審查小組會議，出席委員一致認為，彰化縣目前尚未達到直轄市條件，將建議行政院不同意改制為直轄市。升格直轄市可取得更多地方建設經費，彰化遭否決，房市利多題材跟著少了一大半。

內政部表示，針對彰化縣政府提出的改制直轄市計畫，審查小組認為，直轄市的設置應符合地方制度法人口聚居達125萬人以上的人口條件，而彰化縣在111年4月底人口數已不滿125萬人，且整體人口長期呈現下降趨勢，在政治、經濟、文化及都會區域發展等相關條件上也有努力空間，因此，取得一致共識建議行政院不同意改制。

圖／中央銀行

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為了抗通膨，中央銀行6月很可能跟隨美國腳步再升息，央行總裁楊金龍今(12)日坦言，房貸族將受衝擊。另外，由於銀行放款仍集中在房貸，央行不排除第五波房市管制，其中包括緊縮房貸年限、進一步限制貸款成數等措施都可以考慮。

楊金龍今(12)日赴立法院報告並備詢，面對立法詢問升息的影響，他表示，升息是普遍性的影響，以購屋而言，首購族、二戶或三戶持有人都會受到影響。面對未來升息的趨勢，貸款族要留意財務槓桿問題，財務管理必須謹慎。

圖／Pixabay

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為了對抗通膨，美國聯準會（Fed）釋出今年將大幅升息的訊息，市場預估到年底美國利率將再升8碼，在資金緊縮的預期下，全球股市重挫。台灣若跟進美國腳步，利率將在短時間升破3%，房市恐將陷入一波大地震，資金不夠的投資人，很可能被甩下車、熬不過這波震盪。

聯準會主席鮑爾21日釋出強烈鷹派訊息，不僅暗示5月將支持升息2碼，年內前更將有多次升息2碼的動作，市場普遍預估，今年聯準會將再升息8碼，而且5月開始加速縮表、收回資金，造成美元指數大幅反彈。