黑咖啡不苦

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文／翻一番理財網

房地合一稅是不動產移轉最大的稅負，地政士(代書)在接受委任承辦時，如果沒有事先提醒告知，事後當事人遭課鉅額稅金時，代書到底要不要負責？根據法院最近判決，答案是不用。

房地合一稅實施滿6年，許多地政士(代書)對這項不動產移轉最重的稅制都不太了解，因此在承辦案件時，都不敢收太高費用(收愈高、責任愈重)，更多是建議賣方自己辦。

 
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文／翻一番理財網

辦理部分項目不動產登記時，依規定必須檢附印鑑證明，而申請印鑑證明又必須回到申請人戶籍所在地的戶政事務所申請。新竹縣地政處表示，為了減少申請人的不便及提高效率，其實現在辦理不動產登記時，有關印鑑證明的問題，還有幾種替代措施：

1.利用土地登記線上聲明

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文／翻一番理財網

不動產交易現在幾乎都是透過仲介經手，好在履約保障機制已相當普及，整個代書流程都可以取得很大程度的保障。相對的，啟動履保機制之前的簽約過程，反而才是整筆買賣交易過程中，最重要也影響最大的環節。

當仲介約雙方見面談時，代書(地政士)其實都同步到了店頭準備，只要雙方價格一談成，立刻進行簽約。這麼有效率的目的，是避免任何一方反悔。因為根據實務經驗，只要當下沒有馬上簽約，反悔的機率一半以上。

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文／林利

台灣房價已飆漲，相較其他國家，都會區的價格並沒有比較廉價，但目前全球市場資金氾濫，還是有許多外國人想購置台灣房產，以下為外國人購買台灣不動產的主要法規說明，一看就懂。

一、外國人原則上是可以購買、受贈或繼承台灣的不動產，但依照依土地法規定，必須符合「平等互惠」條件，也就是國家間對等的原則。換言之，若外國人所屬的國家給予我國人民同等權利，該國人民就可在台置產。

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文／林利 

無論是透過不動產經紀人(房仲業者)成交，或屋主自售、買賣雙方自行交易，買賣過戶的代書流程都一樣，一般交易時間為一個月左右。

第一步：簽約(第一期付款)

圖／擷取自台北市國稅局網站

文／禾大地政士事務所

大部分的房屋蓋好後，沒有申報登記產權，叫做違章建築，就是不合法的建物，不僅無法買賣過戶，被舉報還會被拆除。想要讓房屋合法使用，擁有產權可以買賣，就要辦理保存登記。

我國的不動產採登記制，有登記才有產權。保存登記就是「建物所有權第一次登記」，不管是新建的建物，或既存的建物想要確保權產，都可以向地政機關申辦所有權登記。其中，「土地」以及「建物」採分開登記，完成登記後，各自就擁有「所有權狀」，之後就可合法使用，而且可以自由買賣。

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文／翻一番理財網

今年疫情爆發後，許多行業都受到影響，包括地政士(代書)、不動產估價師及建築師等執業人士，這些跟不動產相關的行業，現在也有紓困方案。內政部表示，相關業者都可申請營運及周轉資金貸款，最高額度50萬元，期限最長3年，含1年寛限期。

內政部表示，包括不動產估價師、地政士、建築師、消防設備師或消防設備士的事務所，都不是經濟部紓困振興辦法的適用對象，但這些專業人士今年執行業務時，也都因整體不動產市場受疫情衝擊而減少業務接案，或因為營建工程受疫情延後施工，而影響辦理結案領款，進而造成員工薪資、辦公場所租金等的周轉支付產生困難。

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銀行房貸辦理抵押權設定、塗銷　怎麼找代書

文／黑咖啡

辦理銀行房貸時，會有一個流程就是辦理抵押權設定跟塗銷。當申請貸款確定時，銀行為了債權保障，會要求擔保品的抵押權設定，以便房貸戶繳不出貸款時，直接處分擔保品(房地)，再把處分(通常是法拍)拿到的錢，拿來還債。如果還有剩，剩的就是債務人自己的。

買賣不動產需不需要雙代書？

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文／黑咖啡

最近又常看到有不法份子夥同代書，藉由不動產交易過戶，騙取買、賣方金錢的社會案件，許多人因此認為，不動產過戶時，最好找雙代書才有保障，究竟需不需要雙代書呢?

買二樓露台屋７大重點千萬要注意！

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文／黑咖啡

房價高漲後，都會區寸土寸金，為了增加使用空間，大樓二樓有露台可使用的房子，也成為搶手的物件。只是在買賣這類房子時，要特別注意以下幾點，以免多花錢買了個麻煩，未蒙其利，先受其害。

1.露台一般都不含在所有權狀的面積裡，所有權人屬於全體住戶共有，因為只有二樓臨露台的住戶可以進出，一般都約定由二樓住戶擁有使用權，這種使用權是一種約定專用的概念，只要大樓住戶有簽署約定專用同意書，在法律上就受到保護，即使其他大樓住戶買賣過戶，新住戶也要遵守。 

房子幾乎是大多數人一生中最大的交易資產，牽涉那麼龐大金額的交易過程，不管買方或賣方，在簽定買賣合約到最後交屋付款前，都會擔心。買方主要擔心錢付了，房子所有權人仍不是自己；賣方擔心房子過戶了，錢卻沒有拿到。

為了防止這種買賣糾紛產生，於是有了買賣履約保證。以下針對成屋(非預售屋)的買賣履約保證說明，讓有買賣需求的朋友有個概略的了解。

1.什麼是買賣履約保證？就是替買賣房屋買了一個保險，保障的是買賣雙方。

(例如，賣方一屋二賣)，可以把付出去的錢拿回來。

2.成屋買賣的履約保證業務，一般是由建築經理公司承辦，這些建築經理公司多數(並非全部)由銀行轉投資成立。嚴格說，它不是銀行，但因為是銀行的子公司，信譽上比較有保障。各位可上中華民國建築經理商業同業公會網站查詢http://www.rema.org.tw/index.php

公告地價與公告土地現值是不同的東西，簡單說，公告地價是計算地價稅的基礎，公告土地現值是計算土地增值稅的基礎。但兩者也不是沒有關係，因為評估公告地價時，也會以公告土地現值為參考。

1.公告地價是地方政府辦理規定地價或每3年重新規定地價，按照法定程序評估後，隔年1月1日公告地價，主要是提供土地所有權人，申報地價據以課徵地價稅。

公告地價的訂定，是參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力等評估調整。

2.公告土地現值，是地方政府對轄內土地在估計區段地價後，提交地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，在每年1月1日公告，做為審查土地移轉時的土地現值，以課徵土地增值稅（或贈與稅等）。

有買賣土地或房屋的民眾，辦理過戶的過程，除了找那個代書辦理的問題很困擾外，代書費用怎麼收取，通常也摸不著頭緒，而這個問題因為很難有標準答案，既使完成了過戶，有時還是會擔心被敲了一筆。

簡單說，如果只是一般的買賣過戶，不考慮複雜的案件，只要收費在合理的範圍，應該都沒有付貴的問題。至於合理的範圍是什麼，可以參考財政部每年公布的地政士執行業務收入標準，因為這個也是代書報價的依據，而且上網就可以查的到。下面附上104年度的標準內容

地政士：按承辦案件之性質，每件計算如下：

(一) 保存登記：在直轄市及市三千元，在縣二千五百元。

(二) 繼承、賸餘財產差額分配、贈與、信託所有權移轉登記：在直轄市及市八千元，在縣六千五百元。

(三) 買賣、交換、拍賣、判決、共有物分割等所有權移轉登記：在直轄市及市七千元，在縣五千五百元。

    目前一般房屋買賣的代書，到底從那裡來的呢？

   國內許多加盟的仲介業者，背後的金主或經營者，部份都有代書的背景，因為房仲利潤高，通常幾個房仲及代書就會集資一起開一間房仲加盟店，或自己打出自家品牌開店。此時，有任何買賣成交案件，當然就由自家人賺，一來肥水不落外人田，二來，自家人也好說話。

   另外，像信義房屋或永慶直營店的房仲，因為是直營系統，大公司案源多，都會招募一些代書，這些代書就成為房仲的員工，案件多時還可以分點獎金。如果是這些房仲的成交案，當然也就由自家代書負責。

   這種情形現在也擴散到加盟店，有的加盟店老闆，一開就是幾家的房仲店，甚至可能跨越不同房仲品牌，招牌雖不一樣，但老闆卻是同一人。因為不只一家仲介門市，案源基本上也不會太少，此時也會學信義房屋，招聘有代書執照的人進去，當個內勤代書，有保障底薪，代書領的都是固定薪。

   另外，懶得自己養個代書，或業務量還不大夠的房仲業者，就會跟熟識的代書配合。這些代書都是自己開業，仲介有成交案件時，就會打電話給配合的代書事務所，然後把買賣過戶的事，交給代書辦理。　

   剩下的，就是買賣方當事人自己認識，或自己找的代書了。

   要強調的是，不管是房仲配合的代書，或房仲自己請的代書，站在消費者的立場，費用基本上都一樣。換言之，該收多少錢的代書費，大家都一樣照收。差別在那裡？

   差別在，如果是自己養的代書，或老闆自己是代書，上萬元的代書費就進自己的口袋，賺完仲介費，再賺代書費，很少因為都是自家人，便宜收的。

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代書怎麼找才放心？要注意什麼？

文／黑咖啡

買賣房屋，不管是買方或賣方，除了擔心買貴或賣太便宜外，交易的安全性也是最在意的事，幸好現在有銀行履約保證的機制，只要買賣方願意，找一家銀行來，以買賣總價的萬分之六為費用，各付一半，就可以為買賣過戶買一個保險，保障交易的安全。