黑咖啡不苦

資料來源／Pixabay

文／翻一番理財網

預售屋禁止換約修法，最快今年7月上路。由於修法將讓建商、投資客沒有暴利可賺。各方勢力遊說動作頻頻，並釋出「平轉」換約不受限消息，逼得內政部急發澄清稿。若「平轉」換約失守，預售屋禁換約等同未修法；一旦順利修法通過，房市下半年將先振盪後回歸正常。

在投資客炒房的助攻下，房價不斷高漲，市場出現怪異現象。根據法令，預售屋換約轉售需要繳交房地合一稅，同時要實價登錄，但這樣一來，投資客就沒有賺頭、甚至虧錢。

不幸的是，因為房價一直非理性的飆漲，很多人擔心動作慢了買不到，願意承接投資客轉售的預售屋，這些人多數都配合投資客的條件，換約時名義上以「平轉」(原購買價)方式簽約，幾百萬的價差全部私下以現金交易。

如此一來，最吃虧的是買方，因為實價錄的成本少了幾百萬元，未來出售可能多繳很高額的房地合一稅；賣方因為沒有房地合一稅的問題，當然樂得先收現金，而且還免稅；建商雖然沒有賺到價差，但當然也會配合，因為投資客幫他們快速結案的過程，還一個案件一個案件的墊高預售價。

怪異現象就是，沒有人相信房價不斷漲的同時，賣方會賠售賣，但包括買賣雙方、建商或仲介，甚至承辦代書，都一付什麼事都沒發生的樣子，全程配合「平轉」換約，反正每個環節的人都得到好處。

全部換約的成本，不論轉了幾手，都由交屋前最後一手買方吸收，這個最終買方就是預售屋買賣期間的最後一隻白老鼠。對政府而言呢？損失了鉅額的稅收，洗錢防制還出了個大漏洞。

預售屋「平轉」換約一旦被排除在修法內容，那未來市場狀況跟現在有何不同？完全一模一樣，炒房換約會消失嗎?不會。即使會暫時消失，也是房市反轉，沒人願意再當最後一隻白老鼠。但只要未來房市又反轉向上，這個漏洞將再次助攻炒房，修法功虧一簣。

包括建商在內的各方勢力已在頻頻遊說立法諸公，日前釋出「平轉」換約解禁，就是在試探市場風向。內政部送出修法草案前已妥協過一次，把刑責拿掉，不可能自打嘴巴。

未來若利益團體遊說成功，比較可能的方式是由立法委員提出修法版本，再強行通過立院版本，這樣行政單位對外，可以有解套的說詞。如果嚴禁換約勢不可擋，上路的時間盡可能的往後延，讓房市因升息先沈澱再實施。