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文／翻一番理財網

委託房仲賣屋的委託約分成一般跟專任，簽約時一定要看清楚，如果簽了專任委託約，一定要解約後才能自售或委由他人銷售，否則最後得付兩筆仲介費，相當划不來。

有位葉姓男子2020年10月委託15家仲介銷售一間基隆不動產，委託價1,250萬元，後來房子順利經東森房屋居間，於2020年12月以1,090萬元出售。

結果今(2021)年2月辦完不動產所有權移轉登記後，另外一家21世紀不動產加盟業者跳出來主張，葉男跟他們簽訂的是專任委託契約，委託期間從2020年年10月到2021年4月底，服務報酬為實際成交價的4%。

該房仲根據專委契約表示，由於委託期間內葉男自行將房產出售，視同他們已完成仲介的義務，要求葉男支付50萬元的服務報酬。葉男不服，該房仲業者因而向法院提告。

葉男跟法官表示，他跟對方簽訂銷售契約前，早已透過一般委託契約的形式，委任其他14家仲介公司銷售，當時是該公司業務主動接觸，表示可以以一般委託形式銷售，雙方才簽訂契約，期間仲介並未告知雙方簽署的是專任委託約，其他仲介銷售帶看，對方也沒有阻止。

葉男還說，該房仲公司在簽訂委託書後，並沒有依法規製作不動產說明書，而且一直到今年2月才首次有網路廣告，更沒有帶看、邀約出價等實質仲介服務行為，現在房屋賣出去了，才要求給付高達50萬元的仲介報酬，並不合理。

法院審理後認為，雙方既然簽署的是專任委託，房子就只能由該房仲專任居間銷售，且為保障該房仲專任居間銷售的權利，委託期間屋主不僅不能委由第三人銷售，也不能自售。一旦經他方出售成交，就應按實際成交價4%的報酬，計算違約金。

至於仲介沒有製作不動產說明書，只是仲介本身應依不動產經紀業管理條例受懲戒，與專任委託的有效性無關。不過，因為房屋出售時間離專委到期只剩4個月，法官斟酙仲介可因此省下協調價格、斡旋、簽約、處理稅賦、辦理貸款、交屋過戶等人事成本、管理費用的支出，因此裁定違約金為15萬元。