圖／Pixabay
文／翻一番理財網
房仲之間競爭激烈，有些為了搶客戶，還會彼此搞破壞、洗客戶，由於房仲取代性高，客戶忠誠度低，如果沒有獨特的專業價值，為了省高額房仲費，買賣雙方只要最後收付對自己有利，通常也樂意配合，而且手法愈來愈細膩。
一位林姓屋主，2020年5月26日以專任委託方式，委託台南一家區域型房仲業者居間銷售台南市一棟透天厝，委託期間到6月底，底價是2,580萬元，仲介費為成交價4%。6月10日時，雙方又變更委託內容，把專任改為一般，委託期間延到2020年底、底價降為2,380萬元，仲介費也降成2%。
後來有位姓男子透過該房仲表示有意購買，但出價未達林姓屋主的底價，雙方見面談後在6月15日同意以2,265萬元成交，男交付定金10萬元，當天先簽定不動產買賣意願書，並約定6月18日進行簽約程序。
誰知，6月18日當天，男以電話向房仲表示，因命格不合、家人反對，決定放棄簽約，除了10萬元定金被沒收外，買賣雙方也達成解約協議，並簽立協議書，房仲業者當下也跟買賣雙方解除委託關係。約莫半個月後的7月1日，林姓屋主告知房仲，房子已售出。
後來該房仲發現，房子在8月17日完成移轉登記，對象居然是男氣的跳腳，認為買賣雙方為了規避給付仲介費，通謀虛偽合意解除買賣契約，再私下進行買賣，因而向法院提告，主張兩人解除買賣契約無效，買賣雙方必須支付75萬元的仲介費。
該房仲提出的理由，主要是以買賣雙方的委託契約裡都有明定，委託期間屆滿後3個月内，賣方跟仲介曾經介紹的客戶或其配偶、二親等内的親屬成交，都算房仲已完成仲介任務，買賣雙方都必須支付仲介費。
不過，男喊冤說，他們後來是透過另一家連鎖房仲成交，價格為2,200萬元，而且也有付仲介費，如果真的要閃避仲介費，大可不必再找另一家房仲成交，可以私下交易，而且當初斡旋金遭没收時，他也沒有任何異議。
法官審理後認為，即然是一般委託，買賣雙方透過其他房仲業者成交，就沒有違約的問題。相對的，兩人後來改用2,200萬元成交，可能影響的因素也很多，兩人也有支付另一家房仲公司仲介費，所以不能直接認定兩人就是惡意要規避仲介費。
至於委託期間屆滿後3個月內，賣方跟房仲曾經介紹的客戶成交仍要付仲介費的問題，法官認為，就賣方委託書而言，該條約是針對專任委託而非一般委託。
就買方委託書而言，三方在解約之前有簽訂協議書，該協議書已讓三方的關係，轉變成另一種法律關係，也就是不再受原本委託書的限制，而且協議書是在委託期間結束之前簽訂，簽訂當下房仲業者也沒有針對之後可能衍生的仲介費有所約定。
因此，之後買賣雙方透過另一家房仲公司成交，原房仲業者不能再要求支付仲介費。
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