黑咖啡不苦

文／翻一番理財網

資料來源／Pixabay

買預售屋最擔心驗屋沒看仔細，交屋後建商不認帳，但有些瑕疵肉眼看不見或事後才浮現，此時別擔心，只要鑑定後屬建商施工品質的問題，建商都得負責。更重要的是，即使物建所在區域房價已上漲，仍可要求建商賠償修繕後交易價值的貶損金額。

一位陳姓女子，106年間以1,550餘萬元總價，向建商購買彰化一處預售透天厝，雙方於108年5月完成驗收交屋。結果交屋後，陳女陸續發現房屋有滲漏水、牆壁膨拱脫層、外牆裂痕等瑕疵。

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不動產交易現在幾乎都是透過仲介經手，好在履約保障機制已相當普及，整個代書流程都可以取得很大程度的保障。相對的，啟動履保機制之前的簽約過程，反而才是整筆買賣交易過程中，最重要也影響最大的環節。

當仲介約雙方見面談時，代書(地政士)其實都同步到了店頭準備，只要雙方價格一談成，立刻進行簽約。這麼有效率的目的，是避免任何一方反悔。因為根據實務經驗，只要當下沒有馬上簽約，反悔的機率一半以上。

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一般區段徵收或重劃地區內的土地，在辦理期間導致無法耕作，或不能作為原來使用而沒有收益時，地價稅或田賦全免；辦理完成後，還可申請地價稅或田賦減半徵收2年。

新竹縣政府稅務局表示，區段徵收或重劃地區內的土地，一般在辦理期間，造成無法耕作或不能作為原來使用而沒有收益時，地價稅或田賦全免。不僅如此，辦理區段徵收或重劃完成後，從完成之日的次年起，地價稅或田賦也減半徵收2年。

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坊間常有房屋老舊不堪的物件，直接以「買地送屋」的方式出售，強調只收土地的價格，房屋直接送給買方。要特別留意的是，如果成交簽約後買方反悔，仍可以房屋有重大瑕疵(老舊以外的瑕疵)，主張契約無效，並要求返還價金。

有位鄭姓男子去(110)年透過房仲，以650萬元的價格向一名吳姓男子購買彰化市一處2樓透天厝。由於房子屋齡已60餘年相當老舊，而且還未辦「保存登記」，等於沒有產權。因此，出售時，仲介就打著「買地贈屋」的名義，強調總價只算土地價格，不含建物，建物直接送給買家。

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不動產自用與否，地價稅差很大，而且自用必須自己提出申請，政府不會主動按較的自用稅率幫你計算地價稅。新竹日前有對兄弟共同持有一處房地，結果兄弟倆一個有申請自用、一個沒有，最後地價稅相差4倍以上。

新竹縣有對兄弟，日前共同購買一處房地，土地各自持分二分之一，2人也只有這筆土地，結果2人110年的地價稅金額卻相差4倍以上。家人收到稅單後以為算錯，急忙向稅務局提出詢問。

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「見面談」是房仲促成房屋買賣的最後一哩路，通常也是最重要的一步。許多買賣方好奇，為何價格還有落差，仲介卻急著要約見面談?更奇怪的是，人到了房仲店頭，卻連對方的面都沒見到，彷彿像隔離偵訊。

雖然說現在有實價登錄制度，但台灣房屋買賣市場仍存在著很大的不透明，其中一個大環節就在房屋仲介這個高佣收的行業。仲介掌握了買賣方第一手訊息的同時，為了成交，會選擇性的釋放訊息給另一方。他衡量的最大原則就是成交，而非買賣方各自的利益。

資料來源／北市府建管處

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台北市政府建管處表示，為維護居住安全，針對危害公共安全違建，將以專案展開優先執行拆除，而且無論是否屬83年以前的既存違建，經查證涉有影響公共安全之虞者，均依規定優先查處。

建管處表示，104年迄今，北市已執行影響公共安全專案計有占用防火間隔（巷）違建1,890件、屋頂違建加蓋第二層以上520件、屋頂違建裝修隔出3個以上使用單元1,843件、違建作為營業性廚房使用998件、違建占用消防救災通道418件、1999緊急通報1,274件，以及要求違建加裝住宅警報器1,756件，合計已處理8,699件。

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美國向來走在市場的前端，在台灣房價飆漲之前，美國房市早已熱翻天，所以美國的現況似乎可以當作台灣不動產走勢的參考。根據美國網路地產公司Redfin統計，全美6月已簽約買方有14.9%毁約，原因來自通膨、升息及衍生的貸款問題。

Redfin公司11日發布最新統計，全美6月份約有6萬份購房合約毁約，相當於當月簽約件數的14.9%。這是繼2020年3月和2020年4月之外，毁約率最高的一次。2020年3、4月時，主要是受到新冠病毒大流行影響，美國當時房地產市場幾乎停滯不前。

資料來源／ 擷取自Google Map

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新北市雙和地區為早期開發城市，發展成熟、人口稠密、生活機能完整及交通網絡便利，向來以自住需求為主軸，且地理位置鄰近臺北市，常為外地人到臺北工作的居住首選，而且預售屋與新成屋存有價差，對首購族而言，具有參考價值。

新北市中和地政事務所統計發現，永和區樂華夜市生活圈及中和區積穗生活圈，為雙和地區預售屋與新成屋價差比率較高的地區，也就是這些地區新成屋價格要比預售屋價格划算，CP值高，可做為雙和地區購屋的參考。

圖／擷取自Google Map

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想買雙北房產必看！新北市板橋地政事務所統計，板橋江翠重劃區因具備板橋行政區及整體開發區的雙重優勢，地理位置便捷，預售建案林立且銷售熱絡，近3年此區預售屋交易量近5千件，預計在完工交屋後，將成為人口移入的新熱點。

新北市板橋地政事務所表示，板橋區是新北市的行政中心，其中以板橋區預售熱點的江翠重劃區，預售屋交易量占板橋區交易量8成。近3年預售屋實價登錄，江翠重劃區的建案也已有57案。