黑咖啡不苦

圖／台南市政府

文／翻一番理財網

329檔期即將登場，台南市政府14日聯合稽查轄下10件預售屋建案，查獲購屋預約單約定不利買受人事項等15件缺失，市府強調，若未能限期改正，在陳述意見後將處6至100萬元罰鍰。

台南市政府地政局14日聯合市府消保官、工務局及國稅局南區分局辦理聯合稽查10件預售屋建案，查有：

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受到營建缺工、原物料成本上漲及房價持續上揚的影響，目前有些建商出現遲延交屋的情形，而且建商只願無息退還已繳價款或無條件等候交屋。內政部強調，建商只要未如期完工都要付遲延利息，若逾3個月未完工，買方還可主張解約並要求違約金。

內政部表示，為了保障消費者權益，內政部已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。

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內政部表示，建商提供的預售屋契約常有交屋期限等5大漏洞，與定型化契約不符，簽約前一定要看清楚。目前新推案在銷售前，須將預售屋資訊報請備查，民眾購屋前可先到上網了解建案資訊，避免踩雷。

內政部表示，預售屋新制於去(110)年7月1日上路後，新推案於銷售前，應將預售屋資訊及買賣定型化契約報請地方主管機關備查，民眾購屋前可先到「內政部不動產交易實價查詢服務網」（https://lvr.land.moi.gov.tw/）了解建案區位、主要用途、戶數及建商等資訊，多方打聽建商信譽及其興建品質，並可透過實價登錄成交資訊查詢、評估合理市場行情及財務負擔能力，審慎評估購買決策。

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內政部提出限制預售屋換約轉售等修法草案後，立法院法制局日前提出「打炒房修法方向評析」報告，除了認為配套修法不足外，還強調增訂刑罰應更加審慎檢討，解約違約金最高達房地總價15%也嫌過重。由於年底即將選舉，修法內容跟時程都充滿變數。

立法院法制局表示，預售屋買賣納入實價登錄後，由於現行規定並未要求「換約須申報登錄」及「解除契約須撤銷原登錄資訊」，導致不肖業者藉此漏洞，以不實的實價登錄資訊拉抬建案行情再解約退戶，或聯合投資客透過轉售換約來欺罔消費者。

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鑑於房市熱絡，價格不斷攀升，且不時有建案的銷售人員疑以不當方式進行銷售，造成社會負面觀感。行政院消保處日前辦理預售屋專案查核，共計24個建案，其中「預約單(紅單)查核」不合格8件最多，爭議點主要在沒收已繳交的定金。

消保處表示，這次查核的建商遍及全台，包括六都及新竹縣市。「預約單(紅單)查核」不合格8件最多，；「定型化契約查核」不合格3件；「不動產經紀業(代銷)」不合格4件；「銷售中心及樣品屋查核」不合格11件；「消防安全查核」不合格4件。

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依建築法規定，建物的新建、 增建、改建及修建，應請領建造執照。根據內政部統計，110 年 1~11 月全國核發建築物建造執照件數為 2 萬 3,882 件，較 109年同期增 2.1％；總樓地 板面積 3,813 萬平方公尺，也增加 1.4％；平均每件 1,596 平方 公尺，則減 0.6％。

依用途別分析，110 年 1~11 月 核發建造執照總樓地板面積，以住宅類的 2,204 萬平方公尺(占 57.8％)為主，年增 5.6 ％，工業、倉儲類 580 萬平方 公尺(占 15.2％)，年減 37.1％， 農業設施(占 10.3％)年增 1.0 倍，辦公、服務類及商業類(各 占 7.2％及 3.3％)分別年增 25.1 ％及 22.6％。

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內政部祭出修法打炒房殺手鐧後，引發業者恐慌批評。內政部次長花敬群10日表示，目前約2成預售屋交易者，想要短時間獲利了結，修法就是要斷絕投資客炒房團獲利管道。

內政部統計，從今年7月統計至今，共有9.5萬筆預售屋銷售資料，相對的，網路平台現階段也有高達1.8萬筆預售屋交易等待換約，等於約有2成預售屋交易者，短時間內就想獲利了結，換約已成為預售屋炒作的重要管道。

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文／林利

內政部9日通過「平均地權條例」修正草案，立刻引來不動產相關業者的批評。在低利的環境未改變之前，供應建商養分(資金)的臍帶仍然未斷，相關政策短期雖無法讓房價合理回檔，但卻可以抑制房價繼續被有心人炒作上去。換言之，除非政府被利益團體遊說成功，否則短期房價應會在高檔盤整，交易量會萎縮。

翻看過去房市歷史，房市過熱回檔通常都是從政府出手管制開始。但2008年金融海嘯之後，因為全球央行印鈔票撒錢，政策管制的方法失靈，原因在於熱錢排山倒海的來，銀行滿手現金想放款又怕風險，有不動產當抵押品的建商就成為最佳管道，低利的資金大把挹注建商後，一堆高價賣不出去的爛尾樓被注入活水(周轉金)，許多原本奄奄一息的建商，這兩年全都死裡逃生又口袋滿滿現金。

圖／擷取自Google Map

文／翻一番理財網

仁發建築公司在高雄銷售的「仁發兩廳院」建案，因提供給媒體報導的資料稱建案「戶戶衛浴皆開窗」、「全部衛浴皆開窗」，遭公平會認定屬虛偽不實及引人錯誤的內容，且足以影響交易決定，裁處30萬元罰鍰。

公平會接獲民眾反映，仁發建築公司銷售「仁發兩廳院」建案，於591房屋交易網開箱文宣稱「全部衛浴皆開窗」，另外，107年9月1日蘋果日報報導也宣稱「仁發兩廳院 戶戶衛浴皆開窗」，均涉有不實廣告。

圖／台南市政府

文／翻一番理財網

媒體報導台南市預售新建案出現數十人熬夜通宵搶房現象，引發全國關注，台南市政府地政局今(8)日旋即派員與消保官至現場聯合稽查，發現僅簽訂36張購屋意願書，成交件數不多，隨即要求建商，不可特意營造出搶買假象，否則將予以嚴辦。

據媒體報導，該建案位於台南仁德區，為地上14層建物，規劃有531戶，坪數介於24至44坪之間，建商開價每坪32到38萬元。為遏止炒房歪風，台南地政局聞訊後，會同消保官趕到銷售現場了解，除了要求業者以號碼牌方式紓解人潮外，隨即也展開查察。

圖／新竹縣政府

文／翻一番理財網

新竹房地產買賣再見誇大不實！有家台北房仲接受委託銷售竹北豪宅，開價1.34億元求售，馬上被媒體以聳動標題「竹北房價驚見每坪80萬開價」報導，結果建物3個月都賣不掉，新竹縣消保官調查後，認為有誇大不實之嫌，將仲介公司及報導媒體一併移送公平會認定裁處。

日前有媒體報導，據房屋網站顯示，「屋齡四年的xx二期《xxx》頂樓有一戶釋出求售，含四個平面車位，總面積166.7坪，另有露台約58坪，開價1.34億元求售，如不計入露台的權狀面積計算，單價高達三位數，單價、總價挑戰新竹房市史上新高。」

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業務員賣東西都能抽佣當獎金，一般也會用退佣的方式來遊說買家交易，相較其他商品總價低、佣金有限，多數人相信口頭承諾，最後即使業務員失信也就算了。但房產總價高、佣金也高，如果事先沒有留證明，事後業務員又不認帳，損失可能就比較大。

有位陳姓女子，2018年底看上一家建商銷售的桃園龍潭預售屋，建商開價為870萬元，接待的孫姓業務員在介紹完物件後，向陳女承諾，若陳女直接購買，事後他會退回總價款的百分之1，也就是8萬7千元給她，而且直接從交屋的尾款扣抵，陳姓於是掏錢購屋。後來房子蓋好，於2019年5月交屋，交屋尾款卻未扣除8萬7千元，陳女因而向法院提告，要求孫姓業務員依約退款。

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遲延交屋是買賣預售屋常見的糾紛，許多建商會以政府卡關使用執照為由，主張遲延的理由錯不在賣方，但只要買賣合約載明遲延完工條件，建商就得全數退還價款並支付利息，而且還要額外賠償違約金。

有位李姓女子，2008年3月30日以998萬元的金額，向一家建商購買位於基隆的「優泉小鎮」第二期預售屋建案，該建案2007年4月既已開工，李女簽約後也依約支付250萬元的價金。

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買房漏水糾紛最多，尤其是預售屋買到滲漏水的房子已經夠衰了，建商還拖不修繕，最後更用保固期已過為由拒絕負責。不過，只要交屋時漏水瑕疵就已存在，且有立即要求建商修復，過了民法除斥期間跟保固期，一樣可以叫建商賠錢。

有位周姓女子，於2017 年以678萬元，向建商購買桃園中壢「文華漾」預售屋1樓房屋，雙方於2018年7 月17日進行交屋，之後周女發現房屋有滲漏水瑕疵，現象包括大門漏水、衛浴門外底部滲水、門外大理石接縫過大、室內地板與牆內接縫太大、室內全室積水，在報請建商修繕後，建商遲至2019年9月底都沒有完成修繕，周女因此提告要求建商減少38萬餘元的價金。

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不管是預售屋或中古屋，一般土地增值稅都是由賣方負擔，但實務上也有建商為了節省成本，透過手寫契約附加條款的方式，規避定型化契約的規範，再把稅負轉嫁給不知情的買方，消費者簽約時遇到類似情況，要小心藏著貓膩。

一位張姓女子跟蔡姓男子，2013年12月向建商購買淡水「宏盛新世界1」預售屋建案，2017年8月正式過戶時，建商卻通知需繳交部分土地增值稅額。買方事後發現，原來是簽訂預售約時，契約書後面黏貼預先手寫影本的「預定買賣契約個別磋商條款」，內容多達4頁。

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文／翻一番理財網

預售屋遲延完工交屋是常見的購屋糾紛，即使遲延的原因是第三方間接造成，消費者仍可主張權益，要求建商給付違約金。

根據預售屋買賣定型化契約，建商如果遲延完工交屋，一般都要按萬分之五日息，負擔遲延利息。但很多建商為了避免賠錢，會把完工交屋日訂的很浮動，例如，預售屋工程應在某日期之前「開工」，卻寫成「申請開工」。此時消費者想求自保，最好約定以「日曆天」為標準，並註明最遲的完工交屋日期，及遲延的罰則。

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高雄市長陳其邁日前撂重話表示，將查核建商炒作房價後，高雄市政府地政局聯手消保官等多個單位，前往高雄轄內預售屋銷售建案現場進行稽查作業，發現有銷售中心未申請變更使用、代銷業者未備查委託代銷契約及銷售營業員未辦理到職備查等缺失。

高雄市政府這次查核重點包括，預售屋銷售備查及購屋預約單(紅單)的銷售、廣告內容刊登及資訊揭露情形、預售屋買賣契約書是否符合中央規定的定型化契約規範，另外就現場代銷業者執業狀況、樣品屋及銷售中心是否合法使用也一併稽查。

圖／擷取自Google Map

文／翻一番理財網

近幾年很多香港人來台購買房地產，有的是移居，有的是投資。由於港人在台無所得證明，申辦貸款的程序較複雜，買賣契約一定要具體寫清楚，若很在意貸款成數跟利息，最好也一併註明，避免因認知上的差異，最後置產不成還倒賠。

有位包姓女子，2019年4月跟遠雄建設購買位於新竹竹北的「遠雄鉑悅」預售屋建案，總價款823萬元，雙方簽訂「預售屋買賣契約書」時約定，自備款412萬元、銀行貸款411萬元，自備款部分先交付約99萬元元，餘款於完工交屋時一次給付。

圖／台南市政府地政局

文／翻一番理財網

預售屋因為付款壓力較小，是一般首購族或年輕人的首選，當房地產走升時，交屋時房產價值甚至還會增加，但建商品質良莠不齊，多數以賺錢為目的，簽約時常有一些不利消費者的雷區，一定要特別留意。

臺南市長黃偉哲表示，預售屋資訊及買賣定型化契約備查新制，從今年7月1日施行至今已逾3個月，依規定業者在銷售預售屋前，應先將預售屋銷售資訊及買賣定型化契約，報請地政局備查才可以銷售。

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買賣房地時要留意，如果有非所有權範圍內的共用空間一併出售，只要是建商沒有跟所有承購戶約定，直接將共用部分違規加建，並交由特定承購戶人使用，即使其他承購戶當下沒有提出異議，也不能推論默示成立分管契約。換言之，之後其他住戶仍可依法要求還地賠償。

一位王姓民眾與謝姓民眾同住在台北市一個大廈社區，原本相處和睦，後來因故王姓民眾向法院提告指稱，謝姓民眾擅自在大廈保留法定空地暨防火間隔巷道處(約7.7坪)加蓋建物、圍牆及鐵門，作為出租營業用途，已妨礙其他區分所有權人對共用部分的所有權行使，除了要求拆除地上物，還請求賠償相當於租金的不當利益約3萬餘元。