原來房仲賣屋的開價這樣訂der !!
圖片來源：Pixabay
文／黑咖啡
買房子時，每個人都知道要砍價才不會被當盤子，因為屋主的底價是一回事，房仲接手後，為了賺取仲介費，並且讓案件能順利賣出，房仲都會訂一個表定的售價，造成資料混亂又怕買太貴。現在用一個案例來說明，房仲賣屋的開價是怎麼訂的：
在遊說多日後，有個屋主終於同意把房子拿出來給房仲小業賣。小業跟屋主分析了一番後，詢問屋主底價要訂多少，屋主說，「我實拿800萬元，你看要訂多少？」
小業開始拿出計算機計算，800萬元的4趴服務費是32萬元，所以底價就是832萬元。832萬元的話，開價就開900萬元好了。
屋主：900萬元，現在不是很不景氣，政府又想打房，差那麼多賣得掉嗎？
小業說：努力賣就有機會，不這樣開價，買方隨便一砍，就直接低於你的底價，到時候反而難賣，而且這一帶的房子都是這樣開價，你若開太低，買方還是照樣砍，不會因此而手軟。
重點是，我們的底價是832萬元，這個價格買方不會知道，即使到了成交那天，也不會秀給買方看。
簽回委託後，小業馬上發簡訊、Po上網，通知潛在買方來看屋，但所有能做的都做了以後，買氣卻很差，過了一段時間還是如此，除了大環境不好以外，屋主的房子有點「對路」(路衝)也是關鍵。
這樣的情形不只小業這個案件，房仲店的其他案源都有類似的狀況，為了吸引買氣，房仲店長想了很久覺得，現在還是買方市場，一周七天可能只有一組買方主動上門，努力經營買方比較實在，所以要所有業務員不要只是跟屋主回報，要更按時向買家回報。
店長想到一個辦法，就是要大家去跟自己的屋主商量，把開價調一調，反正在改附表之前(修改委託合約內容)，底價都不會變，開價低一點，當作屋主降價，買方或許意願高一點。
接到指示後，店裡的房仲們都忙著跟屋主們聯絡，但即使底價沒變，小業也碰了不少釘子。小業去拜訪之前那個屋主前，其實也已經找了很多理由去改附表，他怎麼說都不降價。現在去找他談修改開價，他果然馬上說，
「我就知道你又來改價錢，你只會叫我降價求售，還會什麼，什麼你很辛苦幫我賣房子，合約寫的好好的4％仲介費，我有說不付嗎？天天砍我價錢是你的專業嗎？」
屋主火力全開，應該是剛才跟太太吵架。小業婉轉的說，「您誤會啦！這次不是改底價，只是跟您商量把開價寫低一點，合約也不用改，底價也不用改，把秀在網路上或廣告單上的開價改低一點點而已。」
屋主繼續開砲：「當初開價也是你建議寫的啊，我只說我要賣800萬元不含仲介費，現在你們自己又嫌這樣不好賣，這個理由我不接受，總之改價錢就有鬼，就這個價錢賣，賣不掉就算了，我再找別人。」
碰了一鼻子灰後，小業又去找另一個開價900萬元的屋主，希望他把開價調到888萬元。真是幸運，這個屋主並沒有反對。但改完貼出去後不到一天，屋主的電話就來了，「你今天有空來找我一下。」
小業飛奔的跑去他家，他面有難色的跟小業說，請把開價從888萬元，調回原本的900萬元。小業心想，怎麼會這樣，他才跟店長改過價格，而且所有廣告都改了，於是心急的問屋主為什麼。
結果又是同業搞破壞。當初屋主打算把房子給朋友介紹的仲介賣，結果殺出小業這個程咬金，後來屋主給小業一般委託，同時把房子給那個仲介賣。再之後，同業開始踩線，賣的人越來越多。
這次是同業看到小業的廣告單，然後跑去跟屋主抱怨說，這樣他們開價比較高，沒辦法賣，所以要小業把開價改回來。屋主基於公平起見，叫小業去商量。小業聽了以後說，他們也可以全都改為888萬元啊！
不過，其他同業不想配合小業店頭的政策。說服不了屋主後，小業只好把開價改了回來。
簡單說，因為房仲業相當競爭，屋主也變聰明了。有的屋主在簽完委託後，會去注意別的仲介賣的房子寫出來的開價。有次有個客戶委託後，開價1,300萬元，結果從小業店頭的廣告單看到同一社區的房子，居然開價1,500萬元。
屋主拿著廣告單到店頭找小業，質問小業說，「XXX，你說我的房子開1,300萬元比較好賣，為什麼B棟16樓的賣到1,500萬元，你不能為了賺我仲介費，就故意把我房子低賣，我想我也要用1,500萬元開賣。」
小業仔細看了以後發現，B棟16樓那間有兩個車位，而且房子有高檔裝横，開價才會高一點。小業婉轉的跟屋主說，「那間有多一個車位，開1,500萬元，每坪也不一定賣的比你高，您放心，不會讓您吃虧。
簽委託書時，屋主最在乎的莫過於價格。基本上，房仲都會從屋主的理想價格往上加仲介費後，再往上拉一到二成的價差，訂出開價。這也是為什麼每間房子都貴的嚇人。
經過帶看議價後，通常價格都會往下掉，掉到屋主實拿金額加仲介費以下，此時有些屋主會發現，然後說這樣就拿不到他當初要的金額了。有的屋主一開始沒有發現，等到見面談快敲定成交時，才來個回馬槍，抱怨拿不到原本開出的價錢，這時就會跟仲介砍服務費。
如果是小型仲介業者，都快成交了，不賺就做白工，所以會把仲介費由業界一般收取的4％往下減，最多可能減到連1％都沒有，甚至於直接喊說給多少錢，砍多少通常跟地區有關，越是鄉下砍的越兇，有的是簽委託時就講好只給五萬等等的價格。
如果是大型的房仲業者，雖然標榜一視同仁，仲介費不打折，但遇到景氣不好，或為了衝業績，又或者屋主特別難纏時，還是會打折，幅度就因人而異了，沒有一定的數字。
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