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買二樓露台屋７大重點千萬要注意！

圖片來源：Pixabay

文／黑咖啡

房價高漲後，都會區寸土寸金，為了增加使用空間，大樓二樓有露台可使用的房子，也成為搶手的物件。只是在買賣這類房子時，要特別注意以下幾點，以免多花錢買了個麻煩，未蒙其利，先受其害。

1.露台一般都不含在所有權狀的面積裡，所有權人屬於全體住戶共有，因為只有二樓臨露台的住戶可以進出，一般都約定由二樓住戶擁有使用權，這種使用權是一種約定專用的概念，只要大樓住戶有簽署約定專用同意書，在法律上就受到保護，即使其他大樓住戶買賣過戶，新住戶也要遵守。 

2.露台即然是經全體住戶同意使用，理論上，全體住戶也就可以再經全體同意不讓二樓使用。不過，法律上對二樓的約定專用權是有保障的。若沒有違反公共利益，其他住戶想改變現狀，必須經使用該約定專用部分的區分所有權人同意(二樓住戶)才行。

3.此類使用權，通常都是建商在銷售時，就直接約定二樓住戶對露台有使用權，並在簽訂買賣契約時，一併讓所有住戶簽署，也因此，二樓該住戶的售價，就比一般住戶來得貴。目前計算二樓露台的價格，約為建物每坪價格的3分之1到2分之1左右。

4.若沒有約定專用同意書，使用權就會有爭議。想買有露台的二樓建物，一定要要求賣方出具全體住戶的同意書或約定專用證明，以避免交屋入住後，其他住戶突然跳腳要求不得使用，增添不必要的麻煩。

5.最好的話，簽訂買賣契約時，也請代書在合約書上，載明購買的範圍含露台使用面積及使用權。因為露台沒有產權，一般合約書不會明列，若以後發生不能使用的問題時，你想回頭找原屋主討回多付的露台價，就得合約書上有載明。否則即使告到法院，法官可能也會以合約認定，當初買賣標的只有權狀所載的範圍。

6.擁有使用權，不代表想怎麼利用就怎麼利用。任何改變現狀(空地)的使用，還是要經由全體住戶的同意。例如，想加個雨遮、採光罩或花台，就要再經全體住戶同意。亦即，買房時，原屋主已加蓋的部分，也要取得全體住戶的同意書才行，避免未來被其他住戶要求拆除。

7.以上原則也適用大樓的屋頂平台及法定空地等約定專用部分。

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