圖／Unsplash
文／翻一番理財網
買賣房屋遇糾紛時要特別留意法律程序！日前有位屋主因買方違約，原本可沒收逾百萬元價款，然後再高價轉售的賣方，卻因寄發存證信函催告時，收信人少寫了賣方名字，瞬間變成不合法催告，之後賣方又轉賣房屋，反而導致賣方違約，不僅要吐回逾百萬元價款，還要賠償買方違約金，一來一回損失170餘萬元。
有一對廖姓姐妹，去年5月透過永慶不動產加盟店，看上一位楊姓男子位於台中的一處房地，交付10萬元的斡旋金後，雙方敲定總價1,160萬元成交。簽約時，因為廖姓姐妹資金有限，擔心貸款問題，仲介依經驗表示，該房地貸款8成應該沒有問題，於是廖姓姐妹決定購買，簽約款加斡旋金共126萬元，直接匯入履保帳戶。
不過，當廖姓姐妹接洽銀行後發現，銀行只願意核貸約6成2的金額，他們評估可能負擔不起，因此後續遲遲沒有交付剩餘款項。楊男在收不到尾款的情況下，便依契約流程寄發存證信函給對方，表示再不付款就要解除契約並沒收已支付的126萬元款項。
相對的，廖姓姐妹覺得當初是仲介強調貸款可達8成，他們才願意購買，雖然契約書沒有載明，貸款未達一定成數，雙方無條件解約，但廖姓姐妹認為，仲介是楊男的代理人，仲介以詐欺的方式使他們陷入足以負擔價金的錯誤，他們有權要求解約，因此也向楊男寄出存證信函，要求撤銷契約，並返還已繳價金。
楊男催款不成後，先是同意從履保帳戶撥款46萬餘元的仲介費給房仲公司，一個月後又直接將房屋轉賣給他人，而且辦理過戶登記完畢，雙方因而告上法院。法院審理後認為，貸款條件並沒有寫在契約書上，廖姓姐妹也無法證明當初仲介有保證一定貸到8成，因此不能就此要求解除契約。
由於合約上有約定，雙方其中一方未依約行就屬違約，他方只要經7天以上催告通知，對方仍不履行，就可以直接解約。換言之，廖姓姐妹未依約付款，楊男經7天以上催告後，原本確實可以解約、沒收款項再轉賣給他人。
不過，楊男在寄存證信函時，收件人只署名廖姓姐妹其中一人，結果變成沒有合法的催告，因為催告沒有合法前，楊男就把房屋給轉售，造成雙方法律爭議還在時，房屋卻已屬於給付不能的情形。
也因此，原本得賠錢了事的廖姓姐妹，因楊男的一個失誤，變成可以依法解除契約，楊男不僅要退還126萬元的款項，還要賠償10萬元的違約金。其中，因為47萬餘元已支付給房仲業者，楊男等於要自掏50餘萬元的錢給廖姓姐妹。全案可上訴。
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