黑咖啡不苦

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文／翻一番理財網

台中市長盧秀燕8日表示，台中明年將實施囤房稅。目前六都已有台北實施，台南明年正式上路，高雄、桃園及台中表態跟進，並且進行研議修法；新北市也強調，會朝研議差別稅率方向前進。

囤房稅是以房屋稅為課稅基礎，針對持有一戶以上不動產的民眾，實施房屋稅的差別稅率。目前一般自用戶的地價稅率為1.2%，囤房稅的稅率最高可到3.6%。

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明年各縣政府將重新公告地價，內政部日前已要求各縣市政府應合理反應市價水準及價格變動。以今年房價飆漲的情況來看，明年公告地價可能大幅提升，而公告地價是地價稅計算的基礎，預計明年地價稅也將全面調升。台中市因為去年公告時大減2成，遭監察院糾正，預料漲幅應該最大。

內政部表示，為了因應各縣市政府將於111年1月1日重新公告地價，內政部已在日前邀集各縣市政府研商，除了督請各縣市政府在評定調整時應合理反應市價水準與價格變動外，也要求各縣市政府於評定公告地價時應依下列原則辦理：

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台南市議會通過「臺南市房屋稅徵收率自治條例」修正草案(俗稱囤房稅制)，將從111年7月1日起施行。六都除了台南，還有台北實施囤房稅，包括新北、桃園、台中及高雄都在研議中。

台南市政府財稅局表示，囤房稅制的重點包括：

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近年房市交易熱絡，許多賣方紛紛獲利了結，全國各區國稅局針對轉讓預售屋及成屋買賣，都已採專案查稅，有位民眾日前出售早年取得的房產，因適用房地合一實施前的舊制，自行以房屋評現值計算所得19萬餘元，結果被國稅局勾稽重新計算，所得額變成330萬餘元，被要求補繳64萬元稅金。

中區國稅局彰化分局近期執行不動產專案查核時，發現有一民眾出售102年度取得的房地，該案例屬於舊制財產交易所得，但民眾併入綜所稅申報時，直接以出售當年度房屋評定現值，計算財產交易所得19萬餘元，國稅局依照掌握的資料，重新計算實際成交價額及財產交易所得，最後認定所得額為330萬餘元，隨即要求納稅人自行補繳64萬餘元的稅款。

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贈與稅的納稅義務人原則上為贈與人，但如果贈與人有行蹤不明、逾期未繳納贈與稅且在我國境內無財產可供執行，或死亡時贈與稅尚未核課等3種情形之一時，國稅局就會改以「受贈人」為納稅義務人發單補徵。

有位民眾2017年１月曾出售名下房地，取得售屋款950萬元，一開始存入自己銀行帳戶內，2017年12月時，將其中350萬元用匯款方式，匯入女兒帳戶，行為上形同贈與，匯完款後，卻沒有依規定申報贈與稅。

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新版房地合一稅制上路後，房地持有期間5年內的所得稅率都是45%，不過日前財政部發布函令，如果因為繼承而取得仍有貸款未還清的房地，之後繼承人又因無力償還房貸而出售，此時該房地持有期間即使在5年之下，仍可適用較輕的20%稅率。

有位年僅7歲的小孩，今年7月17日繼承取得他的父親在2020年1月5日購買的房地，該筆房地在他繼承時，仍有銀行貸款尚未還清。由於該名小孩還未成年，且不具資力，無法負擔貸款。為了避免房地遭銀行聲請強制執行，該小孩父親的親友，因而向銀行申請暫緩聲請查封拍賣抵押物，並於今年9月5日直接出售該筆房地，並用取得的價款清償債務。

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文／王富偉

為了打炒房，財政部23日邀集地方政府開會，除了已實施「囤房稅」的台北市及正在送審的台南市外，其餘4都及新竹縣市都同意研議跟進「囤房稅」，高雄市長陳其邁今(24)日更正式對外宣布推動「囤房稅」。

所謂「囤房稅」，就是針對自用住宅房屋跟非自住住宅房屋，將現有的房屋稅採差別稅率。以台北市為例，台北市一般自用住宅房屋稅率為1.2%，持有2 戶以內房屋稅率為 2.4%、3 戶以上 3.6%。另外，台南市正在審議中的草案內容為，持有5戶以下每戶按2.4％課徵，6戶以上每戶按最高稅率3.6％課徵房屋稅。

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房地合一稅制從105年1月1日開始實施，只要在短期內交易房地產，都要適用較高稅率，但為了保障自住需求並減輕民眾換購自住房地租稅負擔，重購相關規定仍維持不變，而且夫妻兩人先後持有的兩房，即使分別設籍，一樣符合重購適用條件，享有相關租稅優惠。

高雄國稅局指出，依所得稅法規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」，或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地，兩者移轉登記時間在2年內，且符合自住規定者，都可以申請適用重購退稅或抵稅優惠，在已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率，計算應退還或扣抵的稅額。

圖／擷取自台北市國稅局網站

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財政部日前宣布，到明年3月止將針對全台1,734位持有十戶以上非自住房屋者，展開專案查稅。台北市國稅局表示，有一位囤房大戶持有16戶房屋，在收到國稅局輔導函後，自動補報租賃所得200萬餘元及補繳稅款和利息，因而未受罰。

物價跟房價齊飆，薪水卻未增，為了避免民怨，財政部今年8月核定「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」，要求各地區國稅局針對全國持有多戶房屋之所有權人逐一寄發輔導函，輔導自動補報租賃所得，並補繳稅款及加計利息。

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房地合一所得稅制自105年1月1日實施迄今已逾5年，仍有部分民眾因不諳規定而申報錯誤或未依規定申報致遭處罰的情形，對此，南區國稅局整理五大常見錯誤態樣：

一、繼承或受贈取得成本申報錯誤：

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開店或開公司等創業租屋跟一般租房子不同，根據稅法規定，企業或店面負責人是所得扣繳義務人，必須以所繳納的房租扣繳稅款，並辦理扣繳申報，一旦疏漏扣繳，即使房東有依法申報所得繳稅，房客一樣要受罰。

有位民眾開了一間早餐店，每月店面租金5萬元，2019年度給付租金60萬元（5萬元×12個月）給房東，但付房租時都沒有依規定扣繳稅款及辦理扣繳申報，結果被北區國稅局在去(2020)年10月間查獲。

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房地合一稅對政府稅收是大補丸，而且過戶登記都得經過稅捐稽關，相關申報案件抓得很緊，如果是明明課重稅還短期買賣的案子，更會特別勾稽。有民眾1年內買進又賣出同一房地，申報時虛增317萬元拉皮等費用，不僅被國稅局查獲連補帶罰，還直接移送地檢署偵辦，面臨相關刑責。

民眾如有出售房地合一課稅範圍的房地，務必按實際成交價格、取得成本及費用計算交易所得，切勿以無交易事實的不實統一發票虛報成本及費用，藉以降低所得逃漏稅捐，經稽徵機關查獲，除補徵稅款外，也可能涉及刑責。

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欠稅不繳，國稅局按程序會先扣押不動產移送強制執行，有些人以為既然已扣押了，要不財產不值錢，直接等著被法拍，要不算準拍賣時間冗長，拖到財產拍賣時再繳更划算。有位民眾欠稅百萬元，土地遭禁止處分，原以為國稅局不會再有動作，帳戶存進大筆資金，結果國稅局使出殺手鐧，直接扣取現金繳稅，欠稅一次繳清。

日前有位民眾因欠繳贈與稅120萬元，履催不繳，台北國稅局依法通知地政機關，對該民眾所有土地禁止處分登記，並移送強制執行。之後，該民眾可能以為行政執行署會依流程拍賣土地，因此未留意帳戶資金進出。

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房地合一制上路後，不同持有期間的房地移轉，所得稅率會有很大的不同，中區國稅局表示，除了夫妻間互贈外，贈與房地的取得日認定，應以完成所有權移轉登記日為準，並以取得日起至交易日止計算持有期間，按持有期間長短適用不同稅率計算應納稅額。

中區國稅局沙鹿稽徵所表示，個人從2016年1月1日起交易2016年1月1日以後取得的房屋、土地時，都算房地合一課徵所得稅新制課稅的範圍。個人在出售受贈取得的房屋、土地時，除了因為夫妻間相互贈與外，所有贈與房地的取得日認定，都要以完成所有權移轉登記日為準，並從取得日起到交易日為止，計算持有期間，再按持有期間長短，適用不同稅率計算應納稅額。

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夫妻間移轉名下財產，一般免贈與稅，但如果是過世前2年的財產移轉，為了避免逃漏稅，就要列入遺產總額申報。不過，如果繼承人較被繼承人先死亡，依法也可以免課遺產稅。

有位王先生於2020年2月贈與土地給太太，後來太太在2020年10月過世，王先生也在今（2021）年8月過世，此時，先前王男贈與給太太的土地還在2間內，要不要併入遺產稅申報？

資料來源／翻一番

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房地合一稅雖然採自行填寫成本申報，但別以為你怎麼填，國稅局就會怎麼認，國稅局現在勾稽查核的管道愈來愈多，一旦發現異常，還會訪查。有位民眾一次買賣數筆土地，卻以契約書毁壞為由，直接用最貴一筆的單價，列報所有土地的成本，被國稅局抓出短報2,700餘萬元，最後連補帶罰700萬元。

中區國稅局最近在審理房地交易申報案件發現，有位民眾2017及2018年間取得數筆土地，之後於2020年7月出售，同年8月辦理個人房屋土地交易所得申報，列報土地成交價額、可減除成本及費用後，自行計算課稅所得並繳納稅額。

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受到疫情影響，去年至今有很多店家因為撑不下去而關門解除租賃約，高雄國稅局表示，因提前解約所給付的違約金，跟房租性質不同，房東申報時必須列為其他所得，因此，房客解約時免扣繳所得稅款，但要申報免扣繳憑單。

新冠肺炎疫情爆發以來，許多商號不堪營運虧損結束營業，而且奋此提前解除租賃契約所支付的違約金，高雄國稅局表示，營利事業向個人承租房屋，因提前解約所給付的違約金，核屬所得稅法第14條規定的其他所得，給付時免扣繳所得稅款，但要將受領人姓名、住址、國民身分證統一編號及全年給付金額等，列單申報主管稽徵機關及填發免扣繳憑單。

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歲末是結婚旺季，現在又是房市的熱季，如果父母想幫孩子買新房，又擔心贈與稅的問題，此時可以善用贈與稅的節稅方法，讓子女婚嫁時取得一筆資產成家購屋贈禮，還可省下不少贈與稅。

依照遺產及贈與稅法第20條規定，父母在子女婚嫁時所贈與的財物，總金額不超過新臺幣100萬元，屬不計入贈與總額。換言之，父母於子女婚嫁時，各自贈與婚嫁子女價值在100萬元以下的財物，可以免課贈與稅。

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房地合一2.0新制上路，過去取得的房地，現在出售時，究竟該適用最早的財產交易所得，或房地合一1.0、2.0，常讓納稅人搞不清楚，高雄國稅局表示，如果是房地合一制上路後夫妻間贈與並再出售，起算課稅時間點，必須由贈與前原始取得的時間，計算持有期間及稅率。

目前夫妻間的相互贈與財產，不用計入贈與總額，免徵贈與稅。土地稅法也明文規定，配偶相互贈與的土地，不課徵土地增值稅。換言之，夫妻間相互贈與房地時，不管多少次，都免贈與稅跟土增稅，但出售給第三人時，就會產生所得而有所得申報的問題。

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文／翻一番理財網

財政部宣布，即日起到明年3月，將針對全台1,734位持有十戶以上非自住房屋者，展開專案查核，除了主動發出輔導函要求說明房屋使用情形，也將調查有無出租漏報所得情形，一旦查獲將連補帶罰。政府還在為疫情紓困，房價卻飆漲，投資客也蠢蠢欲動，財政部宣示警告意味濃厚。

這是財政部首次大首筆針對囤房大戶進行專案查稅，根據稅捐稽徵法規定，房屋持有人如果沒有在規定期間內報稅，核課期為7年，國稅局查獲可處漏報稅額3倍的金額，但租金與房價的漲幅比較，金額相對小很多，而且真正推升房價的囤房大戶，就屬建商最大咖，而非散戶等級的大戶。