黑咖啡不苦

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文／翻一番理財網

農地繼承或贈與都可免課遺贈稅，但必須繼續作農業使用也不可以出售，且國稅局會列管5年，如果5年內改變用途被抓到，國稅局就會要求追繳遺贈稅。

有位民眾2016年10月將坐落在台北市北投區的農地贈與給子女，並於規定期限內辦理贈與稅申報，列報贈與的土地會作農業使用，因此不計入贈與總額。台北國稅局審核後核定贈與總額2,315萬餘元，核發免稅證明書，但從他的子女受贈日開始列管5年。

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房地合一2.0七月上路後，預售屋轉售的性質不再是過去的權利移轉，而是房地交易，課稅方式由過去依個人綜所稅率5%~40%，改為按房地合一稅率15%~45%課稅。有位民眾購買上億元豪宅預售屋，2年轉售就賺了1,300萬餘元，卻未按時申報，還好沒被國稅局查到，2年後主動補繳稅金約500萬元。

臺北國稅局表示，個人於2021年6月30日以前交易預售屋及其坐落基地的所得，屬於權利移轉的財產交易所得，可以直接併入個人年度綜合所得稅辦理結算申報即可；但2021年7月1日起，只要交易的是105年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地，都視同房屋、土地交易，需要在訂定買賣契約書的次日起30日內，向國稅局辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

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不管是自願或非自願出售房地，一樣都要申報房地合一稅。有位民眾房地遭法院強制執行法拍，拍得款項全數用來清償債務，沒有收到半毛錢，事後沒申報房地合一稅被國稅局發現，除了補繳稅額，還罰了4萬元。

高雄國稅局表示，個人從2016年1月1日起交易適用房地合一所得稅的房地，不論自願或非自願，也不論有無所得或虧損，都要在房地所有權移轉登記日的次日起算30日內，向戶籍所在地國稅局辦理申報。

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民國105年房地合一稅制上路後，許多民眾搞不清楚該如何申報，尤其繼承取得房地的子女，可能父母取得房地是很久以前的事，子女繼承後再出售，究竟如何適合稅制更是搞不清楚，以下大致就繼承房地如何課稅簡單說明。

民國105年1月1日以後出售因繼承取得的房地，須視情況適用房地合一制，這部分可用繼承時間來細分：

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因為不動產移轉登記一定要先經過稅捐機關，因此，民眾只要有發生欠稅，國稅局都可立刻禁止名下不動產處分登記。但根據稅法，查禁金額必須依欠稅多寡而定，不能毫無上限。有位民眾欠稅1,500萬元，結果名下價值超過5千萬元不動產全部被禁止處分，嚇得要求國稅局將超過的部分予以塗銷。

北區國稅局表示，當民眾收到稅捐機關寄發的繳款書時，如果在繳納期間屆滿後仍未繳納，就屬於欠繳應納稅捐，國稅局就可以將納稅人相當於應納稅捐數額的財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。

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為抑制房地產炒作，個人房地合一新制課稅從2016年開始施行，不過，有民眾誤以為不動產交易虧損不用辦理申報，還因此遭到國稅局罰鍰。

有位吳姓民眾，2018年1月購買一處房地，取得成本為800萬元，之後因無力繳納銀行貸款，於2020年6月遭法院強制執行拍賣，拍賣金額為400萬元，吳姓民眾誤以為房地合一所得稅是有獲益才要報稅，自己計算後認定為虧損無所得，應該不需申報，事後經國稅局查核發現，吳姓民眾雖因虧損，無應納稅額，但因為沒有申報，且1年內經第1次裁罰，仍遭處未依規定申報的行為罰1,500元。

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這幾年房地價格飆不停，感覺政府打房無力，但追稅卻很有效率，尤其房地合一稅這個小金庫。有位民眾2016年以1千萬元買了南部一塊地，養了2年多後，再以2,800多萬元賣出，獲利1,800萬元，結果房地合一稅申報時，購地成本多寫800萬元，被國稅局查獲，連補帶罰近300萬元。

千萬別以為國稅局查不到，尤其是房地合一稅，現在敢短期交易大概都獲利可觀，國稅局勾稽一下帳戶的進出情形，賺多賺少一目了然。

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走在路上，常常看到住家騎樓用地沒有作生意，而是提供給公眾行走，對於這些透天厝或公寓的所有住戶而言，依法都可以申請減免地價稅。

財政部表示，一般常誤認住家騎樓是登記在1 樓房屋所有權狀，所以只有1 樓可以減徵地價稅，事實上騎樓部分的土地，是由整棟樓房的人持分共有，因此2 樓以上住戶一樣可以減徵地價稅，但記得要在9 月22 日以前向稅捐處提出申請。

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多數人的最大資產是房地產，而且都想留給子女，此時生前贈與過戶、還是之後繼承比較能節省稅負就是個問題？一般來說，如果財產沒有多到遺產稅很重，繼承的免稅額高，之後出售又可大幅降低土地增值稅，透過繼承是比較適當的方式。

父母將房地產移轉給小孩，通常有3種方式，包括買賣、贈與跟繼承。財政部表示，父母與兒女之間，如以買賣方式辦理不動產的移轉，除了要繳納土增稅外，還要特別注意資金流程

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農地贈與直系親屬5年內持續作農用且未移轉賣出，都免課贈與稅。實務上，國人常把地分給一名以上的子女，此時若其中一人想出售，只要能提出該農地已依法分割或提出全部共有人簽章的分管契約，國稅局就只會將僅以出售移轉的持分追繳贈與稅。

有位民眾，2019年將名下農地贈與自己的2個兒子，各持分1/2，經國稅局核定免徵贈與稅，並從受贈日起受列管5年。後來其中1個兒子不到5年就想出售他受贈持分的農地，此時便產生是整筆受贈農地補徵贈與稅，還是只就受贈後所移轉持分的問題。

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受贈的房地再出售時，可否減交易所得稅？答案是可以的。中區國稅局表示，個人出售105年1月1日以後受贈取得的房地，應申報房地合一所得稅，其中，受贈該房屋、土地時所繳納的契稅、土地增值稅，屬於取得該房屋、土地支付的費用，依法可以從房屋、土地出售時的所得中減除。

中區國稅局指出，民眾出售受贈而取得的房地時，如果需要申報房地合一所得稅(105年房地合一稅開始實施)，房地交易損益的計算，會以交易時的成交價額，減除受贈房地時的房屋評定現值及公告土地現值(因非當年度，所以會再按政府發布的消費者物價指數調整後的價值重新估算)，以及因取得、改良及移轉而支付的費用後的餘額，作為最後的所得額。

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被繼承人遺有的遺產通常種類不只一種，可能有現金、股票、房地、保險等，其中，房地產若決議由其中一位被繼承人繼承，記得透過協議分割遺產的方式，代替拋棄繼承分配，可以省下更多稅金，也比較簡單。

財政部表示，實務上很多繼承人之間，為了使遺產由繼承人中的1人繼承，多會以拋棄繼承方式達成目的。但多數人不知道的是，遺贈稅法有規定，繼承人於繳清遺產稅後，再辦理遺產繼承分割登記，不論繼承人間如何分割遺產，都不用課徵贈與稅。

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財政部9日公布今年前8月全國稅收統計，跟不動產交易直接相關的土地增值稅、契約及房地合一所得稅，皆較去年同期成長，其中，房地合一稅已進帳121億餘元，較去年前8月的64億餘元，大幅成長115%，等於翻了一倍，顯示房市交易持續熱絡。

財政部統計，今年8月房地合一課徵的所得稅，為12.04億元，較7月增加3.95億元，較去年同期成長48.9%；今年前8月累計實徵淨額為121.14億元，較去年同期的64.79億元，大幅成長115%。

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為了資產轉移、合法節稅，很多人會用買賣的方式，把房地產過戶給子女。程序上，二等親買賣都視用贈與，辦理產權移轉登記時，都要先申報贈與稅才行。例如，兒子向父親購買房地，有簽訂買賣契約並支付全額價款，一樣要申報贈與稅。

高雄國稅局表示，二親等以內親屬間財產買賣，依遺產及贈與稅法規定，全部視同贈與，依規定要課徵贈與稅，因此，二親等以內親屬間財產的買賣，都要填寫贈與稅申報書申報贈與稅。

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繳納地價稅時，一般用地稅率是10‰~55‰，採累進方式課徵，而自用住宅用地稅率只有2‰，稅負相差非常大，台北市稅捐處表示，110年地價稅將於11月1日開徵，只要符合自用住宅用地等要件，要把握在9月22日以前，向土地所在地稅捐稽徵機關提出申請，也就是中秋連假後上班日是最後申請期限。

台北市稅捐處表示，包括自用住宅用地、停車場用地、工業用地等特別稅率要件，或無償提供公共通行作道路、騎樓使用等減免稅要件的土地所有權人，都要在22日前提出申請。

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不動產是遺產的大宗，為了合理分配遺產，許多人會針對繼承而來的房地產進行分割，台北國稅局表示，繼承人於繳清遺產稅後，持遺產稅繳清證明書辦理遺產繼承的分割登記時，不論繼承人間如何分割遺產，都不用課徵贈與稅。

有位民眾死亡時，遺有1筆土地（持分全），繼承人共有配偶及2名子女，依民法第1144條規定，遺產應繼分由配偶與子女平均各為3分之1，但經繼承人間自行協議分割土地後，配偶及其中一名小孩各取得持分5分之1、另一名小孩取得持分5分之3。

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多數人的資產以不動產為主，不動產金額雖龐大但也不易變現。如果遺產繼承人手頭沒有太多現金，因而想利用被繼承人的存款來申報遺產稅，此時該怎麼做？對此，國稅局提供了一個方法解套。

稅款繳納應以現金為原則，遺產中的存款實質上等同現金，本來就可以優先用來繳納遺產稅，但被繼承人遺產屬於全體繼承人公同共有，為兼顧所有被繼承人的權益，並有利於稅款徵起，最簡單的方法，是取得所有繼承人的同意。

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許多人買房或作生意，都會辦貸款，之後如果還不出錢，很可能會由親友協助還款，此時要留意贈與稅問題，因為不管對方是否有接受贈與的意思，都符合贈與行為，超過年度免稅額，就得申報贈與稅。

有位民眾的兒子向銀行貸款做生意失敗，血本無歸，老婆護子心切，打算送錢給兒子去償還貸款600萬元，並遊說該民眾贊助半數，這位民眾因為因擔心兒子會拿去亂花用，不願答應，誰知老婆決定自己負擔，心軟之下，這位民眾接受老婆的請求，直接替兒子償還了貸款，後續因而衍生贈與稅問題。

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建商在銷售預售屋或新成屋時，很多都會以團購優惠的方式，幫屋主代購安裝節能家電，這些家電依目前法規，可以申請減徵貨物稅，但申請人是屋主，退稅款也應退給屋主。日前就有建商以自己名義代購後，想用建商的名義申請退稅，直接遭國稅局否准。

北區國稅局表示，建商依銷售建案買賣契約，經常以建商名義向電器行整批購買能源效率分級符合第1級或第2級的新電冰箱、新冷暖氣機或新除濕機。這些商品如果不是供銷售且未退貨或換貨，之後想依貨物稅條例第11條之1規定申請退還減徵貨物稅，申請人應視購買行為是屬於代購或隨屋附贈家電的性質。

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民眾的自住房地常會隨著家庭人口增加等原因而須出售，另外購置新的自住房地，也就是一般所稱的換屋，只要符合3條件，不論是先售後購或者是先購後售，都可申請退還已繳納的房地合一所得稅(先售後購)或扣抵應納的房地合一所得稅(先購後售)。

國稅局近來查獲多起民眾重購自住房地，並申請重購退稅後，將新購買房地再出售或未設籍居住於新購買房地的情形，每個案件皆遭國稅局要求補稅。