圖／Unsplash
文／林利
無論是透過不動產經紀人(房仲業者)成交，或屋主自售、買賣雙方自行交易，買賣過戶的代書流程都一樣，一般交易時間為一個月左右。
第一步：簽約(第一期付款)
1.找代書簽約(私契)，(若無特別約定，一般由買方找代書)，買賣雙方於簽約時當場支付代書簽約金，約各1千元。
2.後續代書的代辦費，一般也由買方負擔(簡單說，誰找的代書，誰付錢)。但相關稅費或代辦費(代書費)由誰支付，並無強制規定，雙方也可依個別需要約定。
3.後續所有權移轉登記及相關手續，會委由簽約代書辦理，但也可另找代書處理。
4.代書事先申領登記謄本查明產權登記情形，並預估稅費及買方貸款額度。代書也會事先準備「不動產買賣契約書」，若雙方有特別約定事項，由代書當場確認加註契約裡。
5.為確保權益，雙方也可請代書另外找銀行代辦履約保證。
6.簽約流程：
(1)簽約後隨即就是辧理過戶，所以買賣方需攜帶相關文件資料，當場交給代書：
賣方–身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
買方–身分證明文件。
(2)代書影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀，並進行簽約。(證件有影印使用，都可加蓋專用印章，就是限…..使用。代書或仲介會有專用印，或自己手寫也行)。
簽約完，身份證明正本、印章可歸還，代書為了避免一直找買賣方，會把後續要用到的文件一次收齊簽收，例如權狀可能就放在代書那，代書會給簽收證明，或有需要時隨時提供給代書)。
(3)代書當場朗讀契約內容重點，雙方無異議就簽名或加蓋印章。若透過房仲買賣，仲介也要會同簽章。經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章的不動產說明書，也視為買賣契約的附件。
(4)契約內容包括：付款條件及方式、交屋時機方式、附帶買賣設備項目、雙方履行契約的權利義務事項、違約暨保證事項、稅費負擔。
(5)簽約時，買方支付頭期款予賣方，賣方點收並簽收，若有辦理履約保證，就直接匯入履保帳戶(所以通常是簽完約後匯款，可以不是當場，但雙方要約定一個期限)。
因為一切由公正的第三方代書負責執行，每個環節代書會負責確認到位，並隨時通知買賣方進度。
第二步：用印 (第二期付款)
一般為了節省時間，簽約跟用印會在簽約時一起辦理完成。
1.雙方應準備：
賣方 :印鑑章、身分證明文件、印鑑證明1份、房屋稅單、地價稅單等資料，並得加蓋專用印。
買方：印章、身分證明文件。
2.賣方於填妥的登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書(公契)、土地現值申報書、契稅申報書中的相關欄位加蓋印鑑章，買方可以用任一私章用印。
3.買方支付第2期款給賣方點收並簽收(或撥入履保帳戶)。
4.買方如需辦理貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款的金融機構。(買方可在簽約時，請代書代尋貸款銀行)。
若簽約及用印流程一起處理，因為有些事無法當下馬上處理，所以會在簽約後，由代書聯絡買賣方辦理，然後第一時間回報另一方。例如，找貸款銀行是簽完約後，由買方去找，用印階段再提供資料，這部分就可能沒在雙方見面當下處理完畢。
第三步：完稅(第三期付款)
1.代書向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅，相關規費依政府規定計算，代書再分別向買賣方收取，可於簽約時先算個大概交給代書簽收，或由代書先代墊，交屋時再一併收取。
(1)賣方負擔土地增值稅款及欠稅費款。
(2)買方負擔契稅款並支付第3期款給賣方點收及簽收。
2.因為下一階段就要辦理產權過戶，但買方大部分的錢還沒付，所以買方此時要開立與未付價款同額、且註明「禁止背書轉讓」的本票（買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示的條件）或提供相當的擔保給賣方。(本票代書會準備，若本票可在簽約時一併完成簽立，並交由代書保管。也可用印階段，買賣方再約碰面簽本票)。
這張本票會交由代書保管，一直到第4期付款(貸款撥入賣方或履保帳戶)為止，屆時代書會於交屋時，當買賣雙方面，交還買方或撕毀本票。
3.通常簽完約後，買賣雙方所有事項都委由代書辦理，所以除了簽約時見面外，會一直到交屋時再碰面，也就是用印跟簽約一起辦了，完稅時也不碰面。
4.買方若有辦貸款，要在這階段開始親自辦理開戶、對保，並依約定完成核貸撥付尾款等事宜。
5.辦理完稅後，代書就會檢附相關收據、文件，向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。此階段會與貸款的抵押設定及塗銷一起處理。買方一要把貸款相關文件交給代書，以便辦理抵押權設定登記。
第四步：交屋(第4期尾款交付)
1.如果買賣方都沒有貸款，買方就把尾款給賣方簽收，或一樣撥入履約帳戶，再轉給賣方，此時代書會把本票返還買方(通常交屋時一併處理)或解除擔保。賣方如果有貸款，就直接把錢撥入賣方貸款行代償。
2.若買方有貸款，就通知銀行進行撥付尾款的動作。與買方沒貸款只差在由誰撥付。相關作業一般委由代書辦理，但有些銀行會要求當事人到場，此時才需要親自出面。
3.當買方代償賣方的貸款後，代書會幫賣方進行債權塗銷登記，然後幫買方銀行辦理抵押權設定登記，登記完債權，買方貸款銀行才會進行撥款。
4.代書跟買賣雙方約定交屋時間，現場查勘無誤後，進行最後交屋動作。
5.當賣方確定收到尾款了，代書會在交屋時，把土地、建築改良物所有權狀、土地、建築改良物買賣移轉契約書正本(公契)、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交給買方。
另外，代書也會把土地、建築改良物買賣移轉契約書影本(公契)、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付給賣方。
6.相關應繳納的地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，以交屋日為基準日，當日之前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，代書會按當年度日數比例計算，買賣雙方於分算表中簽收。
相關繳交的費用單據，可在簽約時或交屋前先蒐集給代書，以便由代書事先計算；水電瓦斯可在交屋當日先結清，並提交單據。
7.辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納的印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等，由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告的工程受益費，也由賣方負責繳納，有未到期的工程受益費，得由雙方約定繳納。
8.賣方把鑰匙等相關物品，交給買方，完成最後交屋的動作。
本文由禾大地政士事務所提供專業諮詢。
任何買賣過戶等代書問題，皆可透過以下Email免費諮詢！
或加入禾大Line好友詢問～
原文取自：
翻一番理財網 https://gofanfan.com
留言列表
