今天又要每周一次的社區經營時間，所謂社區經營就是到附近的大樓，拜訪拜訪大廈管理員，就跟管區的警察或里長伯一樣，店長規定，每個仲介對於自己分配到的社區裡面大大小小的人、事、物，都要瞭若指掌。
這幾年房價漲不停，許多老舊公寓都改建為社區型大樓，每個大樓都有管理員，所以想要跟住戶接觸，中間都隔了管理員。這些管理員平常幫住戶處理大大小小的事，跟住戶都有一定程度的了解，所以管理員經營的好，就可以掌握每間房子的近況。
一有房子要買賣，管理員通常也都會第一個知道。店長說，當你想賣房子時，第一個會想到自己賣，自己賣的直接管道是什麼，就是管理員。屋主通常都會跑去問管理員，「五樓之二現在在賣，賣多少錢？｣，「先前成交的九樓之三，一坪賣多少？」
問了一遍行情後，就會透露，「我的那一戶最近也想賣，你幫我留意看看，有沒有住戶要買的。」
有的住戶不太跟管理員打交道，但一舉一動仍然逃不過管理員的眼睛，只要你開始打包，或減少居住的頻率，大概就有買賣的可能性。
這些住戶的大小事，平常沒事的管理員都看在眼裡，誰叫人都有窺探隱私或八卦的習慣，管理員當然也不例外，只是這些屋主不在意的芝麻小事，卻是房仲生財的來源，管理員也就等於是房仲業的最佳線民。
為了避免重複經營社區，店頭每個業務員都有責任社區的配置，當然好壞也就差很多，帝寶級的搶手物件，小業這種菜鳥根本沾不到邊。原則上，店長會請秘書把店頭範圍的社區大樓明列出來，然後請每個業務勾選要經營的大樓，從最資深的學長開始挑，輪到小業時，只剩一些老舊大樓，或者一年一戶都沒賣過的大樓。
不過，沒魚、蝦也好，撿起來還是可以經營。依照店長的教戰守則，小業至少一周要拜訪兩次責任社區，早晚各一次，因為管理員最少是兩班制，早晚各一次，兩個管理員才能都認識。有時去了發現是陌生面孔，一問才知是代班，照樣一網打盡。
去的時候通常都帶點飲料、泡麵、咖啡、香菸等東西，東南西北都要聊，最後連管理員的家務事，都會跟小業抱怨，有的跟他話家常，談談當年勇，強調自己雖然當管理員，但也有過風光的歲月，有的跟小業要同事先前答應他，卻一直沒有給他的「中人費」，也就是介紹費。這些小業都聽聽沒當一回事，腦袋瓜轉的還是有沒有房子要賣。
還有一種現象是，一些熱門地段的大樓，因為去拜訪的仲介很多，管理員居然跩到不行，像小業這種社交手腕不高、口條不佳、又不夠殷勤的業務員，這些管理員一眼就看穿，根本不太鳥，拿飲料、泡麵一樣不得其門而入。
更重要的是，入行時間不久，每個大樓早已有同業或學長姐占了地盤，吃過這些前輩的甜頭後，當然不理小業這種菜鳥，忠誠度超高。
不過，山不轉路轉，大樓請管理員通常都是一年一聘，一年到期後，就會由管委會討論是否更換保全公司，即使沒更換，保全薪水不高，社會地位也不受重視，流動量通常很大，每隔一段時間管理員又是新面孔，這就給了小業機會。
另外，管委會主委或委員，以及總幹事，角色一樣重要。每次小業從管理員或佈告欄得知大樓即將開管委會後，一定按時出席，去時會順便到附近的賣場扛兩箱水，免費提供給管委會開會使用，期間還一一換名片。
認識主委、委員、或總幹事的好處是，很多事情都要他們處理，他們會比其他住戶了解社區的狀況，而且當有些住戶討厭仲介時，跟總幹事混熟了，朝中有人好辦事，這些人又是第一線管理員的頂頭上司，跟他們打好關係，管理員也比較放心跟我們往來。
參加管委會這一招在新成屋最有效，因為新成屋的屋主，很多都是在預售時期就買來投資，所以等到交屋後，就會想到獲利了結，因此，只要一接觸，「誘使」其拿出來賣，機會都很大。
有次店長為了攻下一個新大樓，還請資深學長設計課程，直接到社區免費上課，幫助社區住戶了解房市，重點當然還是問看看，有沒有人想買賣房子，順便掌握屋主的資料，以備不時之需。
看小業經營的社區苦無案源，學長也提點他偷偷的往其他學長姐管轄的社區發展。小業挑了一棟新成屋開始經營，理由是，新成屋的管委會剛成立，保全公司也是剛請來的，對所有仲介而言，全部都是新的市場，起跑點等於一樣，差異性只是在勤勞度跟經驗度。
這天小業去拜訪，居然看到自己經營舊社區的一位年輕保全，因為先前那個社區很少有房仲三不五十就去送飲料聊天，他對小業有一定程度的印象，小業就順著這個先前建立的關係，積極經營。
經過多次的努力，皇天不負苦心人，終於得到有利情報。小業的麻吉管理員告訴他，昨晚有家仲介公司的仲介來找八樓之三的屋主，好像是這個屋主要賣房子。管理員還東張西望的跟小業說，「別說是我說的，我會被炒魷魚」，小業說，「知道了，事成一定給大紅包。」
後來才知道，原來小業的麻吉管理員跟幾個仲介都是麻吉，一有貨源就來個一魚多吃。昨晚那個仲介也是他報的線，因為合作較久，所以先一天告訴他。本來他沒打算跟小業說，但小業在獻他殷勤時，一直告訴他：
「反正你跟一家仲介講也是講，而且房子要賣掉才有中人費，不見得他賣得掉，多跟我講，只要我賣掉了，你一樣拿得到中人費，你的好處不會少，而且別人也不知道你跟我說過。」
在利益的趨使下，他把這話聽進去了，這也讓小業這個菜鳥成功打通管理員的線。為了搶在別人之前，小業立刻回店頭查了一下資料，並依照管理員給他的時間，晚上八點屋主一下班回家，就上樓去按門鈴。
小業先技巧性的問說，「您好，我是XX公司的經紀人XXX，不好意思打擾您一下，我剛才去九樓找我一位客戶，順道跟社區的人拜訪一下，聽說我們樓上之四的住戶好像要賣，但我剛才去按門鈴，沒人在，不曉得您曉不曉得他們的房子賣出去沒。」
「我不清楚！我跟樓上的不熟。」屋主回答。
小業說：「沒有關係，因為我有一組客戶急著找我們社區的房子，預算實力很好，只要喜歡，應該很快就會成交，就是找不到好物件，您曉得附近有鄰居要賣房子嗎？」
屋主聽到後說，「怎麼那麼巧，我正有打算要賣房子，你那客戶出多少錢要買？｣
小業心裡，賓果！不漏痕跡，套出來了，「真的嗎？怎麼那麼巧，我的客戶真是幸運。如果您不介意，我方便進去聊一下嗎？」
隨後小業提著我有「專任委託」合約的公事包，進到屋內，當晚就簽了專任委託回店頭，因為物件實在太優了，沒多久就順利賣出去。這個管理員，當然也收到小業包的大紅包。但屋主一直到賣掉房子，可能都還以為小業那天按門鈴，真的只是巧合。
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