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文／翻一番理財網

不管是預售屋或中古屋，一般土地增值稅都是由賣方負擔，但實務上也有建商為了節省成本，透過手寫契約附加條款的方式，規避定型化契約的規範，再把稅負轉嫁給不知情的買方，消費者簽約時遇到類似情況，要小心藏著貓膩。

一位張姓女子跟蔡姓男子，2013年12月向建商購買淡水「宏盛新世界1」預售屋建案，2017年8月正式過戶時，建商卻通知需繳交部分土地增值稅額。買方事後發現，原來是簽訂預售約時，契約書後面黏貼預先手寫影本的「預定買賣契約個別磋商條款」，內容多達4頁。

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屋外天然瓦斯管線的費用是買賣房屋時常有的糾紛，如果是成屋，通常含在房價裡面，若為預售屋則可以雙方約定。但如果是預售屋賣到變成屋才賣出，建商可否沿用預售合約額外收費？法院最新判決是以內政部去(2020)年元月的函釋時間點做區分，在此之前的新成屋買賣，建商仍可額外收取管線費。

一般買賣預售屋時，是先簽訂買賣預定契約後再蓋房子，此時天然瓦斯管線還未舖設，因此「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」明訂，預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線的天然瓦斯配管，由買賣雙方議定之，如果雙方沒有未議定，由賣方負擔。

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預售屋遲延完工交屋是常見的購屋糾紛，即使遲延的原因是第三方間接造成，消費者仍可主張權益，要求建商給付違約金。

根據預售屋買賣定型化契約，建商如果遲延完工交屋，一般都要按萬分之五日息，負擔遲延利息。但很多建商為了避免賠錢，會把完工交屋日訂的很浮動，例如，預售屋工程應在某日期之前「開工」，卻寫成「申請開工」。此時消費者想求自保，最好約定以「日曆天」為標準，並註明最遲的完工交屋日期，及遲延的罰則。

圖／擷取自Google Map

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高雄城中城大樓4日發生火災，並造成46死、41傷的不幸事件，該大樓是70年以前建造的住商混合用途建築物，因為是舊有大樓，依法不用強制成立管理委員會，導致沒有落實辦理大樓安全管理，內政部對此表示，將修正公寓大廈管理條例，強制要求既有建築物也要設立管理組織。

「公寓大廈管理條例」第29條第1項明定，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，都由管理負責人或管理委員會負責。但該條例對於既有建築物，並無溯及既往的規範。

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買屋最怕遇到裡面有租客時，用「買賣不破租賃」懶著不想搬，這種情形在法拍屋比較常見，但其實現在的「買賣不破租賃」條款，已有條件限制，一般買賣房屋時若也遇到，仍然有辦法把人趕走，想懶都不行。

有位周姓女子2018年9月透過信義房屋，購買一位何姓屋主的房子，結果簽完約付完款後，因為房子被裡面一位張姓房客換鎖並主張「買賣不破租賃」為由持續占用，周女於是跟張姓房客打官司，並回頭找信義房屋協商。

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欠稅不繳，國稅局按程序會先扣押不動產移送強制執行，有些人以為既然已扣押了，要不財產不值錢，直接等著被法拍，要不算準拍賣時間冗長，拖到財產拍賣時再繳更划算。有位民眾欠稅百萬元，土地遭禁止處分，原以為國稅局不會再有動作，帳戶存進大筆資金，結果國稅局使出殺手鐧，直接扣取現金繳稅，欠稅一次繳清。

日前有位民眾因欠繳贈與稅120萬元，履催不繳，台北國稅局依法通知地政機關，對該民眾所有土地禁止處分登記，並移送強制執行。之後，該民眾可能以為行政執行署會依流程拍賣土地，因此未留意帳戶資金進出。

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很多人會因為房屋含無產權的使用空間，而願意多付房價購買，但即使是前屋主長期使用的空間，只要沒產權，不一定買方就可繼續使用，而且就算房仲跟賣方說沒問題，一旦沒有把權責載明在契約上，交屋後使用坪數縮水，買方可能一毛也要不回。

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房地合一制上路後，不同持有期間的房地移轉，所得稅率會有很大的不同，中區國稅局表示，除了夫妻間互贈外，贈與房地的取得日認定，應以完成所有權移轉登記日為準，並以取得日起至交易日止計算持有期間，按持有期間長短適用不同稅率計算應納稅額。

中區國稅局沙鹿稽徵所表示，個人從2016年1月1日起交易2016年1月1日以後取得的房屋、土地時，都算房地合一課徵所得稅新制課稅的範圍。個人在出售受贈取得的房屋、土地時，除了因為夫妻間相互贈與外，所有贈與房地的取得日認定，都要以完成所有權移轉登記日為準，並從取得日起到交易日為止，計算持有期間，再按持有期間長短，適用不同稅率計算應納稅額。

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委託房仲賣屋的委託約分成一般跟專任，簽約時一定要看清楚，如果簽了專任委託約，一定要解約後才能自售或委由他人銷售，否則最後得付兩筆仲介費，相當划不來。

有位葉姓男子2020年10月委託15家仲介銷售一間基隆不動產，委託價1,250萬元，後來房子順利經東森房屋居間，於2020年12月以1,090萬元出售。

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夫妻間移轉名下財產，一般免贈與稅，但如果是過世前2年的財產移轉，為了避免逃漏稅，就要列入遺產總額申報。不過，如果繼承人較被繼承人先死亡，依法也可以免課遺產稅。

有位王先生於2020年2月贈與土地給太太，後來太太在2020年10月過世，王先生也在今（2021）年8月過世，此時，先前王男贈與給太太的土地還在2間內，要不要併入遺產稅申報？