黑咖啡不苦

文／翻一番理財網

金管會今(19)日表示，因應疫情，銀行業提供個人金融產品(包括房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等)緩繳或展延，原將於6月底屆期，經協調銀行業者後，將再延長1年至2023年6月底。

因應嚴重特殊傳染性肺炎(COVID-19)對個人經濟影響，金管會先前已分別於109年2月18日、5月29日、12月25日、110年6月2日及11月30日函請各銀行，對於受疫情影響還款有困難者，就個人金融產品(包括房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等)，提供緩繳或展延3至6個月等措施。

圖／擷取自Google Map

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公平會今(18)表示，禾運開發公司於591房屋交易網站刊登的雲林縣林內鄉「富林苑」建案廣告，格局圖A1、B2、C9戶棟頂樓突出物空間，設有床鋪等房間設施，涉有廣告不實違反公平交易法規定，裁處20萬元罰鍰。

公平會表示，一般而言消費者會依其居住人數，將房間數量納入考量是否購屋的因素之一，如果廣告呈現可供居住房間數量與實際不符，則有使人誤認而影響交易決定之虞。

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近一年房價飆漲，許多物件轉手速度飛快，持有一年內的老舊公寓，更是短期交易的大宗。三重地政事務所表示，短期交易者除了房地合一稅外，務必調閱土地建物登記謄本、善用實價查詢登錄資料，並至現場勘查實際屋況，才能確保交易安全。

近年受到資金寬鬆、長期低利率等因素影響，不動產市場交易熱絡，許多購買者短期持有後就進行轉售，以新北市三蘆地區為例，108年到110年間房地買賣實價登錄案件數量約1萬6千筆，扣除親友、持分移轉等特殊交易情形，同一間房屋有兩次以上交易紀錄有近千筆，約占6%。

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大樓屋頂平台一般屬於共用部分，如果出現漏水，頂樓住戶可請管委會負責修繕，此時管委會不可推拖，也不可以公共基金不足為由拒絕修繕，更不可因受漏水影響住戶屬少數，而以表決方式要頂樓住戶自行負責。

有位李姓男子，居住在新北市三重區的一處12樓華廈頂層，因社區屋樓平台防水層老舊損壞，每遇雨天即會開始漏水至屋頂天花板，雖然管委會曾針對屋頂平台的局部施作防水工程，但未施作部分因為也開始發生漏水，李男於是向管委會反應。

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美國聯準會(FED)5月升息2碼，至年底前，FED還會持續升息，外界預料央行6月理監事會也會跟進，利率將連2升。當外界質疑央行可能祭出第五波信用管制，限縮30年房貸年限時，其實更應該擔心並未雨綢繆的是，大幅升息對首購族帶來的衝擊。

20~35歲的年輕人，一般月薪約在2~5萬元左右，厲害的是，這兩年名下有房產的人還不少。這些人多數是首購族，在房價狂飆的時期，所得不多還能入手買房，多數是由父母付頭期款，然後再由自己負擔房貸。

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漏水糾紛是買賣房屋最常見的糾紛，一般來說，只要簽約前漏水問題就已存在，簽約、點交時就算買方沒有察覺，交屋之後一旦發現，仍可向賣方主張減價或損害賠償。

一位葉姓女子去(110)年向翁姓女子購買高雄一房屋，翁女入住約4個月後，因高雄連日大雨，房屋臥房窗框出現漏水，衣櫥後方牆面也有水漬及壁癌。雖然賣方在不動產標的物現況說明書上，表示房屋沒有滲漏水問題，交屋時買方也沒有發現，但翁女仍認為，漏水情形在她承買前就已經存在，因此請仲介通知賣方處理。

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漏水是買賣房屋最常見的糾紛，雖然依照民法，交屋後賣方有5年的瑕疵擔保責任，但必須是賣方事前確已知道滲漏水問題的存在。另外，如果雙方簽有切結書，買方同意賣方不負滲漏水瑕疵責任，之後出現漏水問題，買方想要賣方賠償，一樣得先證明賣方早已知道滲漏水問題卻予以隱匿才行。

有位陳姓女子，109年期間委託仲介公司將名下一間28年屋齡的房產出售，因房屋長久未住，陳女有請人清潔打掃及重新油漆粉刷，之後順利由一名張姓女子承購。

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內政部公布今(111)年第1季房地產消費糾紛原因統計，前3名分別為房屋漏水、終止委售或買賣契約及施工瑕疵，漏水仍是不動產買賣最大爭議來源，多數來自仲介消售的中古屋；建商則以施工瑕疵為大宗。

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行政院消保處表示，全國書店、生活用品百貨及四大超商共計120家門市所陳列的286份住宅(房屋)租賃契約書中，有38家門市陳列共計83份的舊版契約，內容不利承租人權益，已要求各銷售通路，下架舊版契約。 

消保處表示，最近常有消費者反映，市售住宅(房屋)租賃契約書內容與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定有所未合，更有部分契約條款嚴重侵害承租人權益，其中包括押金過高、轉嫁稅捐等問題。

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受嚴重特殊傳染性肺炎(COVID-19)疫情升溫影響，財政部已公告展延今年5月各項稅捐申報繳納期限，其中，房地合一稅的申報繳納期限一樣比照展延規定，最長可展延50天。

南區國稅局表示，個人如有交易符合應申報房地合一稅的房屋、土地、設定地上權方式的房屋使用權、預售屋及其坐落基地、符合一定條件的股份或出資額，依所得稅法規定，應於完成所有權移轉登記日(或房屋使用權、預售屋及其坐落基地、股份或出資額交易日)的次日起算30日內，自行申報繳納房地合一所得稅。

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房價高漲後，小小陽台也值逾百萬元！逾40年的房子過去陽台都沒有在權狀登記的範圍，這些老房子現在都可申請補登陽台，補登完再出售時就可多賣逾百萬元。重點是，補登的程序很簡單，即使花點錢找代書代辦一樣划得來。

近幾年房價高漲，有投資客買逾40年屋齡的老公寓，目的除了簡易裝潢後再高價出售外，更有些人看準的是這些老房子的建物權狀沒有標示陽台，買入後辦理陽台補登記再轉賣，即使房價沒拉高，因為出售坪數增加，一樣多賺逾百萬元。

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受到COVID-19疫情嚴重影響，許多不動產專業課程近期停課不開，造成不動產專業人士無法補滿專業時數。為此，內政部地政司發布最新函令，不動產專業人員執照或證書(證明)效期延長至111年10月1日。

內政部地政司表示，包括地政士開業執照、不動產估價師開業證書、不動產經紀營業員證明、不動產經紀人證書及租賃住宅管理人員證書的有效期限，原於111年5月1日至9月30日屆期需換證而未能換證者，可延長到111年10月1日，相關人員只要在期限內完成換證即可。

圖／取自桃園市政府

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為推動不動產移轉一站式服務，自今(111)年7月1日起，民眾完成網路申報地方稅作業後，向地政機關申請土地或建物所有權移轉登記案件時，將可免附土地增值稅、契稅等完稅資料的紙本文件。

民眾辦理不動產所有權移轉登記時，按流程必須先向稅捐機關申報繳納土增稅、契稅及房屋稅等稅負，之後才能拿著繳稅收據等資料，向地政事務所遞件辦理所有權移轉登記，此時除了契約書等文件外，還要附上紙本完稅證明，地政機關才會受理承辦。

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近來物價及租金雙漲，政府爲了有效減輕租屋民眾生活負擔，行政院院會宣布「300億元中央擴大租金補貼專案」，將租金補貼戶數從目前12萬戶，大規模提升補貼戶數至50萬戶，並對初入社會單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家戶的補貼金額給予1.2倍至1.8倍加碼，總經費也從目前每年57億元增加至300億元。

內政部表示，近來主要都會區住宅租金上漲與近期物價上升，讓租屋家庭負擔加重，這次新公布的補貼方案內容，包括「戶數」與「金額」都擴大加碼，之前已獲補助的50萬戶租屋家庭，也同步調升租金補貼金額。

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房價漲到高不可攀！內政部發布去(110)年第4季全國及6都房價負擔能力指標，不僅房貸負擔率持續上漲，房價負擔能力維持「略低」等級，全國房價所得比更持續拉大到9.46倍，其中台北市更達16.29倍，也就是想在台北市購屋得16年不吃不喝才行。

內政部表示，全國房價所得比為9.46倍，較上季上升0.22，較109年同季上升0.26。以區域來看，台北市16.29倍最高，其次是新北市的12.52倍及台中市的10.88倍，等於想在這3區買房，得不吃不喝逾10年才能買得起。

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內政部日前通過修正辦法，未來建築物因申請變更使用執照，需於鄰地空地增設停車空間時，鄰地所有權人可以提供附有期限的土地使用權同意書，且主管機關的變更使用執照，也必須有期限。

一位劉姓男子在台中有筆土地，因鄰地建物所有權人於82年4月間申請使用執照申請變更（原地下商場變更用途為公共浴室，並增設7輛室外停車空間於劉男土地上），劉男出具「土地使用權同意書」，同意他的土地全部面積供作停車使用。

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近年許多都會人士都到鄉村購地務農或居住，如果買入的土地是「袋地」怎麼辦？根據民法，土地因為跟公路無適宜的聯絡，導致不能作為通常使用時，土地所有人可以主張通行周圍鄰地，但要給付償金。

所謂「袋地」，是指四面都沒有鄰路的土地。有位謝姓男子於彰化有筆農地，旁邊因為是高速公路的溝渠及水利地，而無法供作道路通行，對外也沒有適宜的聯絡方式。因此，謝男很早以前就取得鄰地黃姓地主同意，經由鄰地通行出入，該道路也鋪設柏油成為既成通路。

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消費者購買新成屋交屋後1年內發生滲漏水問題，且屢修不好，可以認定是建築品質不良，將責任歸於建商，而非房屋因年久失修導致。有位民眾購買新成屋交屋後不到半年開始漏水，建商修修補補4年仍無解，買方火大自己請專家估價後提告求償，最後獲賠72萬餘元。

有位陳姓女子於104年3月向一家建商購買台南市一間透天厝，並於4月13日完成交屋。誰知住不到半年就開始發生滲漏水的問題。

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國泰金控今(20)日發布2022年1月國民經濟信心調查，高達83.3%的民眾認為過去半年房價上漲超過3%，顯示民眾認為房價上漲的比例增加。另外，有24%民眾預期未來半年居住地住宅價格漲幅超過10%，54.6%民眾預期房價漲幅介於3-10%。

國泰金表示，高達83.3%的民眾認為，過去半年房價上漲超過3%，較2021年3月調查增加17.7個百分點；而14.6%民眾認為房價變化在±3%，較2021年3月調查減少15.8個百分點；僅2.1%民眾覺得房價下跌超過3%，較2021年3月調查減少1.9個百分點，總結而言，民眾認為房價上漲的比例增加。

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一般房屋都會裝潢，為了增加使用面積，常常還會有二次施工、增建的情形，如果屬於違建，買賣簽約後又不巧被報拆，此時損失該由買方或賣方負擔，經常會有爭議。實務上如果已事先告知，即使「房屋現況說明書」沒有填寫清楚，賣方仍可主張免責。

有位林姓女子於民國109 年5 月31日經由房仲公司，將坐落高雄市的房屋，以總價500 萬元賣給黃男，黃男並交付簽約款50萬元給林女。誰知簽約後，因為物件「陽臺外推」變更室內格局，被高雄市政府工務局建築管理處處罰，並勒令回復原狀。