黑咖啡不苦

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高雄國稅局表示，個人向建設公司購買房屋土地，如果簽訂買賣契約後又取得折扣優惠，未來出售房地申報房地合一稅時，取得成本要以扣除折讓後的實際支付金額，作為該不動產的買入成本。

有位沈姓民眾，於109年與建設公司簽訂房屋土地買賣契約，買賣總金額為1,400萬元，簽約後與建設公司協議折價300萬元，取得銷貨折讓證明單，但沒有重新簽訂契約。

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財政部近期發布函釋，原適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅的土地，如果設籍人因疫情關係，109年至110年間戶籍遭遷出，造成110年及111年地價稅被改按一般用地稅率課徵，現在仍將按2‰稅率重新計稅，差額稅款也會退還。

財政部賦稅署表示，疫情影響迄今已逾2年，各國政府多採行邊境管制、限制旅行或強制檢疫等措施，民眾跨境移動確有困難，如果民眾109年、110年間因疫情無法回國，戶籍遭戶政機關依規定辦理遷出登記，導致地價稅不符合土地稅法設籍要件，110年、111年地價稅改按一般用地稅率課徵，似乎不能衡酌民眾需求及現況。

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房地合一稅已是目前房地交易最重的稅，任何不動產移轉都有關係，而且牽涉的稅金都很大。日前有位民眾名下房地產遭強制拍賣，結果沒搞清楚房地合一稅申報時間，遭罰逾百萬元。

有位陳姓民眾在106年1月時，因買賣取得臺北巿中山區的一處房地，之後因積欠債務，導致房地遭法院拍賣，拍定日為110年2月4日，法院並在110年4月1日以執行命令通知陳姓民眾，拍定人並在4月9日領得不動產權利移轉證書。

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財政部今(26)日發布土地增值稅徵收概況，去(110)年稅收1,100億元，為近6年次高，千萬元以上大額案件貢獻比重，近3年增至2成。以區域來看，臺中市西屯區、北屯區，新北市新莊區、桃園市桃園區排名居全國前4大。

 

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不動產移轉不像股票存款那麼容易，加上現在稅務機關跟地政機關資訊通報已很完善，想脫產逃稅難度很高。有民眾欠稅500餘萬元，急著移轉名下價值400萬餘元的不動產，結果仍遭國稅局攔截扣押。

該民眾是一家商號的負責人，因涉嫌短漏報銷售額致逃漏營業稅、營利事業所得稅，及負責人的綜合所得稅累計高達500餘萬元，於稅捐調查期間，急著將名下價值高達400餘萬元的不動產辦理過戶移轉登記。

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繼承的土地明明供公眾通行使用，卻要繳交遺產稅？有位民眾繼承5筆價值上億元的土地，因為這些土地已作為私設通路，無法產生收益，因此未申報遺產稅，被國稅局補課上千萬元遺產稅。原來私設通路的類型不同，稅金差很大。

有位民眾在108年死亡，他的子女申報遺產稅時，未將該民眾遺留的5筆價值上億元土地，列入遺產總額，後來被國稅局查到，國稅局認為，這5筆土地屬於經主管機關核認的建築基地範圍內私設通路，不符合遺贈稅法不計入遺產總額的規定。

因此，國稅局改以被繼承人死亡時的公告土地現值計1億7千萬元，併入遺產總額課稅。該民眾的子女不服申請復查，主張5筆土地長年無償供不特定多數人通行使用，事實上已無法使用、收益，且變現困難，無任何實際利益，不應計入遺產課稅。

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個人房地合一稅實施滿6年，符合自住房地交易出售的案件開始出籠，這些交易可享400萬元的免稅扣除額外，還可按優惠稅率10%課稅。至於適用對象，除了要自住滿6年外，還有一些條件，出售前最好先確定符不符合，以免最後多繳至少10%稅金。

高雄國稅局表示，房地合一交易所得稅課稅範圍的自住房地交易，課稅所得不超過400萬元免納所得稅，超過部分按優惠稅率10%課稅，適用條件如下：

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有些民眾會在過世之前，想辦法把名下財產先以贈與的方式過戶給親人，如果贈與後未滿2年就過世，這些贈與的財產，依法很有可能被國稅局又納入遺產計算遺產稅。

日前有位林姓民眾的父親過世，過世前2年內曾贈與他母親一筆土地，當時主要的打算是節稅考量，藉由夫妻間贈與可免贈與稅及土地增值稅的方式，想省下一筆稅金。但贈與後不到2年，林男的父親就過世了。

財政部表示，根據遺產及贈與稅法第15條，只要被繼承人死亡前2年內贈與財產給配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，和這些親屬配偶的財產，在被繼承人死亡的時候，會算作被繼承人的財產，併入遺產總額課稅。

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戶籍登記是房地是否自住很重要的審查依據，也是多項稅負能否享有自用稅率的標準。有位民眾去年因公司調派關係出售名下持有3年的房產，本來符合5年內非自願交易，可適用20%的較低稅率，卻因未曾把戶籍遷入，被國稅局要求補稅15%。

有位民眾107年10月間因工作關係購買一處房地，110年7月因為被公司調派到其他地方工作，因此出售該房地，該民眾賣完房子後，自己按調職適用稅率20%報繳房地合一所得稅。

不過，國稅局審理後認為，該民眾本人或配偶都未曾在該房地辦理戶籍登記，因此改按該房地持有期間超過2年，未逾5年的適用稅率35%核定補徵應納稅額。該民眾不服，申請復查，仍遭國稅局駁回。

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近期房市量縮，房價在高檔盤整，許多投資預售屋的民眾，急著想用換約的方式脫手，卻脫不掉。根據房地合一2.0的規定，民眾購入預售屋後，若最後持有到交屋，成屋再出售的持有期間不能計入預售屋期間。換言之，房地合一稅的持有期間要從成屋開始計算，5年內出售的稅率都是35~45%。

財政部表示，預售屋與成屋是不同的交易標的，預售屋交屋後再出售的成屋，要適用成屋交易所得課稅規定，也就是以取得所有權登記日為取得日，並以取得日起計算至交易日為持有期間，不得併計預售屋持有期間。

財政部解釋，如果將成屋及預售屋的持有期間合併計算，將使短期持有成屋的人，因為持有期間拉長而適用較低稅率，形同鼓勵持有預售屋並於交屋後隨即出售，會弱化房地合一稅 2.0 抑制短期炒作的政策目的。

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一般區段徵收或重劃地區內的土地，在辦理期間導致無法耕作，或不能作為原來使用而沒有收益時，地價稅或田賦全免；辦理完成後，還可申請地價稅或田賦減半徵收2年。

新竹縣政府稅務局表示，區段徵收或重劃地區內的土地，一般在辦理期間，造成無法耕作或不能作為原來使用而沒有收益時，地價稅或田賦全免。不僅如此，辦理區段徵收或重劃完成後，從完成之日的次年起，地價稅或田賦也減半徵收2年。

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不動產自用與否，地價稅差很大，而且自用必須自己提出申請，政府不會主動按較的自用稅率幫你計算地價稅。新竹日前有對兄弟共同持有一處房地，結果兄弟倆一個有申請自用、一個沒有，最後地價稅相差4倍以上。

新竹縣有對兄弟，日前共同購買一處房地，土地各自持分二分之一，2人也只有這筆土地，結果2人110年的地價稅金額卻相差4倍以上。家人收到稅單後以為算錯，急忙向稅務局提出詢問。

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受到房價大漲影響，彰化、台東、雲林、南投、屏東五縣宣布調高房屋標準單價，預料新建屋明年5年的房屋稅將跟著調高。另外，基隆市、新竹縣市和嘉義縣市等五縣市，月底前應該也會公告調整房屋標準單價，進而影響這些地區新建案的房屋稅負擔。

依法房屋標準價格每3年評定一次，是房屋評定現值及房屋稅的計算基礎。今年共有13個縣市政府應重新評定，包括彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣、屏東縣、花蓮縣、連江縣、台南市、基隆市、新竹縣、新竹市、嘉義縣、嘉義市。

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有些人喜歡買賣公共設施保留地，除了容積奬勵的好處外，節稅更是主要的考量。雖然公共設施保留地享有房地合一稅等免稅優惠，但要特別留意的是，公共設施用地並不等於公共設施保留地，不小心搞錯了，稅負差很大。

公共設施保留地，簡單說就是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等用地，留待將來由政府取得。因為土地一旦被劃設為公共設施保留地，使用就受到限制，因此，政府在租稅方面給予優惠：

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個人因調職出售持有5年內的房地，可適用較低的20%房地合一稅率，但一定要符合本人或配偶於該房地「設籍居住」，且「無出租、供營業或執業使用」才行。

有位民眾107年10月間，因工作關係在北台灣購買房地，110年7月該民眾又被公司調派到另外的地方工作，因此出售該房地，之後該民眾按調職適用稅率20%報繳房地合一所得稅。

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打炒房再出招！財政部發布最新函釋令，從去(110)年7月1日起，預售屋支付定金取得購屋預約單(紅單)，並將紅單轉售給第三人，都要申報房地合一稅。如果是在函釋令發布轉售的案子，須在今年6月30日前完成自動補報及補繳稅款，否則將予以處罰。

財政部表示，考量外界反映藉短期炒作或哄抬預售屋價格，獲取高額利潤卻繳納低額或未繳納所得稅的不合理情形，110年7月1日起實施的房地合一稅2.0，已將預售屋交易納入房地合一所得稅制課稅範圍。

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房地合一稅上路後，利用贈與的方式，將不動產轉移給子女千萬要三思！有位民眾105年以1,050萬元購入房地，隨即分年贈給女兒，未繳贈與稅，去(110)年女兒將房子以1,025萬元賠售，結果仍被課220萬元的高額房地合一稅。

有位家住台北的民眾，105年6月16日以總價1,050萬元購入宜蘭縣的一處房地，然後在106年及107年度，利用贈與稅免稅額220萬元的額度，分別將房屋及土地贈與給女兒，過程中沒有繳交贈與稅。

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新竹縣議會11日三讀通過《新竹縣房屋稅徵收率自治條例》修正草案(俗稱囤房稅)，7月1日起，持有非自住用房屋採房屋稅差別稅率，5戶以下每戶稅率2.4%，6戶以上每戶稅率3.6%，明年房屋稅開徵適用，預計1萬3千戶受影響。

新竹縣府稅務局長彭惠珠指出，修正案影響較大者為個人及法人持有多戶房屋者，約有1萬3,000戶，占全縣房屋戶數的4.44%。至於3戶以內自住用房屋，以及其他營業用等房屋，合計約有28萬戶，約占95.56%的房屋不受影響。

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買賣不動產收取的違約金，性質屬於所得，需納入當年度綜所得申報。有位民眾以3千萬元總價購入一間房產，簽約時付了簽約金300萬元，事後屋主覺得賣太低反悔不賣，賠了300萬元給買方，結果買方未報稅，連補帶罰遭課逾百萬元。

有位民眾108年1月，跟一位屋主約定以3,000萬元，購買臺北市房地，旋即給付簽約金300萬元，事後賣方認為買賣價金過低而反悔不賣，並拒絕支付買賣合約所約定的違約金300萬元。買方不服，因此向法院提起訴訟，109年1月經法院判決確定賣方除了應該返還買方已支付的簽約金300萬元外，另外還要支付違約金300萬元。

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近幾年房價飆漲，連沒有保存登記的房屋價格也跟著漲翻天，這類房子交易時，雖然不用辦理所有權移轉登記，但只要是105年1月1日之後取得再出售，一樣要申報房地合一稅。日前有位民眾買賣無保存登記房子大賺250萬元，連補帶罰繳了70萬元給國庫。

有位民眾於105年7月4日，以低價50萬元購買未辦保存登記的房屋，之後又在110年10月1日，以6倍價格、300萬元出售。由於此類房屋交易過程中，無法辦理所有權移轉登記，該民眾誤以為不必登記就無須辦理申報，因此沒有在期限內申報繳納房地合一所得稅，日前被國稅局查獲。